走向：房源放量
北京市二手房市场从2000年起步，统计资料显示，2002年交易量达8000套，2003年增至20000套，2004年上半年北京市二手房成交量为18000套。与去年上半年同期交易量相比，增幅为145%。今年上半年北京二手房交易均价为3100元/平方米，与去年下半年的交易均价相比，下降了4%。在
中国社会科学院城市发展与环境研究中心尚教蔚研究员认为，上半年尽管出台了新经济适用房政策，限制了再上市经济适用房的交易，但以二手商品房、已购公房和央产房为主的其他房源纷纷放量，使市场保持了活跃，房价平稳中回落。
专家分析认为，当前北京二手房市场上的各种房源呈现出一些新的走向：
受政策影响，二手经济适用房交易量激增。统计显示，2004年上半年再上市经济适用房交易量比上半年同期增长268%。专家认为：二手经济适用房上半年交易量猛增，最主要的原因在于5月份出台的中央“新经济适用房”政策和《北京经济适用房交易细则》，新的规定对于经济适用住房的购买和再上市都进行了严格限制。专家分析：受政策影响，下半年的经济适用房交易量将急剧萎缩。由于北京第一批经济适用房入住高潮在2000年、2001年，根据“住满5年”的新政策，明后年将迎来二手经济适用房上市交易的高潮。
二手公寓投资热兴起。专家指出，一直以来，北京市二手房市场都是以普通民宅为主，房屋样式也多为塔楼、板楼，二手房的购买主力人群也多为一些中低收入家庭和拆迁户。近两年，二手公寓和二手别墅异军突起，大量进入二级市场，选择二手公寓进行投资的高收入首次置业者的人群比例正在不断上升。
空置房成“新宠”。建设部统计数据显示，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，其中北京占10％，多达1200万平方米，沉淀资金高达700亿元，按人均居住面积计算，可安置北京市约50万人口。空置房在2004年一季度交易放量，显示出良好的市场前景。
另外，专家介绍，除了二手商品房在二手房交易中的比例不断加大外，已购公房和央产房对市场起到较大的支撑作用。二季度二手房交易数据显示，已购公房的成交量占该季度总成交量的50%左右，为该季度二手房交易的主要房源之一。
央产房从2003年10月8日允许上市交易以来，一直备受人们关注，80万套的巨大存量将对二手房市场产生持续的影响。统计显示：2004年3月31日，央产交易大厅盖章通过的央产房达到1000套，而到6月初盖章通过的央产房已突破1660套，截止到7月29日，已盖章通过2350套，仅6月、7月间的一个多月时间就有690套央产房上市，超过了整个二季度的660套上市量。
尚教蔚认为，当前北京二手房源的新走向说明这一市场正在升温中，人们的二手房消费观念正在形成，北京二手房市正在朝良性、健康的方向发展。
区域：热点走高
统计数据表明，朝阳和海淀仍然是2004年上半年北京二手房交易热点区域，分别占全市交易量的22%、11%左右。四月份，朝阳、海淀两区二手房成交量占该月全市总成交量的50%，五月份这一比例则升至70%，专家分析，这两个区的交易增长趋势明显，热度短期内不会减退。
统计数据显示，上半年东城、西城、崇文、宣武四个城市中心区的交易量总和占全市交易量的11%左右，有不同幅度的升温。专家说，中心城区二手房交易具有量小价高的特点，中心区二手房成交均价为5300―5700元/平方米左右，其中，宣武、崇文两区二手房均价最高，一些地区达到6000元/平方米左右。
专家指出，丰台、昌平等成长型区域显示出较强的潜力。统计数据显示：4月份丰台区二手房成交套数仅次于朝阳、昌平和海淀，达到300多套，成交均价达4800元/平方米左右，几乎与朝阳持平。昌平区四月份二手房成交量达500多套，比三月份增长30%左右。
专家介绍，以昌平（全市交易量的14%）、丰台（全市交易量的8%）、大兴（全市交易量的8%）、顺义（全市交易量的5%）、通州（全市交易量的⒋5%）、石景山（全市交易量的⒋5%）为代表的郊区县在今年上半年表现强劲，交易量增幅明显，带动了郊区购房热。
中国社会科学院城市经济研究所宋迎昌研究员分析，郊区县交通条件、居住环境及周边生活配套设施的极大改善，北京“两轴、两带、多中心”新城市规划的出台以及郊区低密度住宅和卫星城的蓬勃兴起，都是促成郊区房热的重要因素。
趋势：加大政策、信贷支持
北京房市研究专家龚国琼分析，政策调整对推动北京二级市场发展具有关键意义，下半年市场期望政府出台一些对房地产二级市场利好的政策。如进一步简化产权过户手续、加快过户速度，降低二手房交易契税（对一、二手房契税征收标准能差别对待），支持和鼓励人们“卖旧买新”、“置业升级”，以及出售城区的旧房向郊区卫星城迁移，扶持势力强、信誉好的大型品牌经纪机构，等等。
尚教蔚认为，政府对二手房市场的发展具有关键作用，政府应该积极制定措施，规范二手房市场，培养房地产消费的梯度模式，促进一级市场和二级、三级市场的联动。
尚教蔚指出，发达活跃的二手房市场需要金融信贷的支持。上半年国家银根紧缩，对二手房的信贷程序、首付比例控制较为严格，申贷难度加大。下半年政府如果能在金融信贷上出台激活二手房的利好措施，再加上北京二手房的巨大存量，相信市场会进一步活跃。
中国社会科学院城市发展与环境中心单菁菁博士认为，上半年银行的二手房转按揭信贷门槛提高，信贷步伐放缓，与银行在国家宏观调控大背景下规避金融风险、降低坏账率有关；实际上，在西方发达国家，二手房信贷已成为银行房屋信贷的主要构成，而且二手房信贷的风险与开发贷款、新房按揭贷款相比风险要低，易于控制，是银行在风险控制和占领市场的平衡中一个绝好的出路。专家分析，下半年随着宏观调控逐步收效，银行对市场、风险、调控的认识加深，与二手房相关的贷款力度有望加大，从而促进二手房交易。
宋迎昌、尚教蔚两位专家认为，当前北京二手房市场已进入“置换期”，尤其是随着下半年“金九（月）银十（月）”的传统一手房销售旺季的到来，大批需要“以旧换新”、“置业升级”的业主将出售手中的二手房套现购买新房，从而进一步增加房源的市场供给，极大地缓解市场供不应求的局面，市场将被进一步盘活。而且，下半年的房市上，再上市商品房、已购公房和上市央产房将持续放量，专家预测,随着房源的放量，尤其是郊区二手房交易量的增加,北京二手房均价下半年将保持平稳回落。
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