近日,房地产市场是个炙手可热的焦点。先是央行突然将房贷加息,各界关于是要打压房地产热还是要限制买房的争论尚未平静,紧接着关于房地产税的话题又风声渐起。尽管降低房价的呼声高涨,但一季度房价依然逆势而上,其12.5%的增长速度令人迷惑,而且房地产投资增长依然保持26.7%的高增长率。如何看待我国房地产业的增势,
房价涨12.5%确实快了
郑京平首先肯定了房地产业的成绩。他说,这些年房地产对于拉动中国经济的迅速增长,对于改善人民生活都起到了重要作用。房地产的投资一直是比全社会投资的增长速度都快的,而且比重在不断提高,已经由1998年的12%左右提高到现在的20%左右。城镇居民的人均建筑住宅面积已经达到了24平方米,农村居民的人均住房面积达到了28平方米。但郑京平话锋一转,坦承房价的上涨确实有些快,2004年商品房的价格上涨14.4%,今年一季度又上涨了12.5%,远高于物价上涨指数。
对于房地产价格上涨过快的原因,郑京平分析 一个是住房需求和商品房的需求确实比较旺。这其中既包括居民的居住需求和住房的改革,以及城镇化等正常的需求，也包括居民及有些机构作为投资选择的需求。当然,这种投资,有人说其中有一些投机的因素,因为确实很难分清投资和投机,这个需求的增长也是比较快。这些年,商品住宅销售面积的增长速度已经连续五年高于竣工面积的增长速度,这就是需求旺的真实体现。
其次房地产的结构变化,也是房价上涨的原因之一,因为现在看到的商品房的价格指数,是把销售额除以销售面积来做的,商品房的结构发生变化了。比如说低端的商品房下降的话，房地产价格指数也上扬。现在经济适用房的比重是在下降的,由2003年的6.1%,下降到去年的4.6%,再加上普通商品房的比重还是低了一些,商品房结构中高端房比重大,所以房地产价格指数也就很难下降。
最后,房子的功能和质量正在逐步提高,也会使得价格有些上涨。
商品房主要应成为居住商品
如何解决这个问题,郑京平认为,目前政府已经注意到了房地产发展中的一些问题,并且正在采取措施解决这些问题。但住房观念是应该注意的问题,房改以后,尽管城镇进行了居民住房的改革,可并不是每一个人,每一户居民都必须买房,像发达国家和市场经济国家,真正居民买房也是百分之六七十,还有百分之三四十的居民是要靠租房的。因此,我们要多建设一些适当的廉租房,使得居者有其屋。另外,还要扩大普通商品房的比重。
其次,还要注意住房面积的问题。中国是一个土地十分稀缺的国家,不可能住房面积扩得很大。有一个市我们做了调查,80平方米以下的商品房还不到12%,有一些刚刚毕业或者刚刚参加工作的年轻人一步到位,这在任何一个市场经济国家和发达国家走过的路程来看都不是这样的,都有一个逐步更新的过程。像美国一个人一生要搬六七次家,可见房子也是逐步从小到大,所以,这样的观念一定要注意。
当然,只有这个观念还不行,还确实有一些手段。中央政府现在在采取一些手段,解决房地产发展中所存在的问题,要使商品房主要成为居住商品,而不是投资品。特别要鼓励为住而买,而要限制为投资或者投机而购买。当然,国外或者有些市场经济国家已经有了一些经验,比方说不动产税,比方说为了投资所进行的交易所得税,税率可以高一些,都是一些方法。今后,也会采取更多的经济和法律的手段来使得大家不仅观念转变,行为和投资购买方式也要发生转变。要促使房地产业更加健康、稳定的发展,使得参与房地产业各方都得到双赢,这个目的也是坚定不移的。
