《物权法》在用益物权方面有一些制度创新,与原有或者现行规定不一样,体现在以下几个方面:
空间权制度的设置对有效利用
和保护土地资源有很重要意义
1、在建设用地使用权方面,首先第136条规定了空间权。依照第136条的规定,
2、严格限制建设用地土地使用权的划拨,规定在第137条。我理解这是强行性规定,若违反该规定订立建设用地使用权出让合同,合同无效,因为它直接损害国家利益。法院也在考虑对这个问题作出司法解释。
住宅用地使用权期限届满自动续期
强化了对公民房屋所有权的特别保护
3、第149条是一个重大的制度创新,规定了住宅建设用地使用权期限届满自动续期制度。这是为了强化对公民房屋所有权的保护而专门设置的特别规定。按照这一规定,首先应当区分住宅与非住宅建设用地,只有住宅用地才适用此规定。在建设用地使用权到期时,只有住宅用地才能自动续期延长。如果到期的不是住宅建设用地,而是商业或工业用地,就不能适用此规定。有人提出,综合开发、商住用地能否适用此规定?这就需要国务院法制办进行解释和解决。按照该规定,续期时房屋必须存在。第149条规定的本意在于确定“地随房走”的规则。尽管建设用地使用权有期限,但是只要房在,地就在。这也体现了房屋所有权的永久性,强化了对房屋所有权的保护。但反过来,如果房子不存在,“地权”就没有必要再延长了。
地役权是按合同利用他人不动产
以提高自己不动产效能的权利
4、《物权法》第十四章设立了地役权制度。地役权是按照合同约定利用他人不动产,以提高自己不动产效能的权利。从实践看,很多情况下,不动产权利人都要利用别人的土地来实现自己的利益,比如在他人土地上建造设施。《物权法》在用益物权中规定了地役权,这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外的一种利用土地的方式。这种方式适用范围究竟有多大,还需要配套的法律法规作进一步解释。
地役权和相邻关系经常发生混淆,怎样区分这两者,也是《物权法》起草中争议很大的问题。举两个例子:第一个例子是,一个楼层分上下两户,楼上住户经常从楼下经过。后来楼下用户把房子卖出去作为商店,买受人开店后就把楼梯封死,楼上住户无法从楼下通行,就想办法从旁边搭建楼梯,政府提出不能随便乱搭乱建,否则影响城市市容规划,于是楼上住户每天只能借助木梯上下通行,其母亲五年没有下楼,这是一个上访多年的案例。第二个例子是,一个公司建了高尔夫球场,后来又修了一个会所,从会所到球场的直线路线需要经过一个村子的土地。公司无权征收土地,而如果修一条专用道路,就要与农民达成协议,双方在协商过程中对价格发生了争议。
相邻关系是相邻一方在必要范围内
必须给另一方提供相应的便利
一般情况下,这两个例子里的前者属相邻关系,后者则属于地役权的问题。区别在于,就第一个例子来说,相邻关系是相邻的一方在必要范围内必须给另一方提供相应的便利,但过去民法中没有关于通行便利的规定,所以法院很难处理。而按照《物权法》的规定,楼下住户应该有义务向楼上住户提供通行的方便。为什么必须由法律规定?这实际上就是一种法律上的强制性干预,是相邻方的法定义务。通风、采光、通行等属于个人的基本生活需要,也可以说是保障个人正常生活的最基本条件,所以有人把它总结为个人的基本人权。有的国家把通风、采光、通行等权利作为人格权,比如日本,就是从这个角度考虑的――它是个人最基本的需要,所以法律必须强制性地要求一方给另一方提供这种便利,才能满足相邻方最基本、最低限度的生活需要。其次,这个问题为什么要由法律强制性地干预,而不能由双方通过合同来协商呢?这是因为涉及到最基本生活需要的问题,双方是无法通过谈判协商的,一方可能漫天要价以求对基本生活需要进行补偿,另一方在其基本需要不能满足时则可能会采取激烈的措施,这就会引发社会严重的冲突矛盾,所以法律要尽量避免这种冲突矛盾,就要直接干预,强制一方提供这种便利,而且不能要求对价,这是法律强制性的要求。第三,从效益角度考虑,也只有提供便利才符合“物尽其用”的要求,尽管通行会给一方造成妨碍,但和另一方对其物的有效利用相比,这种妨碍是比较小的。
第二种情况为什么要称其为地役权呢?地役权不是由法律强制规定的,而是由双方通过合同谈判解决的。为什么必须这样呢?就是因为这不是一个最基本生活需要的问题,因为不是说你无路可走、无法通行。假设出现了民法上所说的袋地,也就是说房屋四周全被人家的土地包围,无路可走了,这时就属于相邻关系,周围的邻居必须让人家走路。但是第二个例子里的情况并不是无路可走,是为了走近路;不是为了满足基本生活需要,而是为了满足经营需要。该公司追求的是一种商业利益,这是法律不能强行干预的,只能由双方通过谈判解决。这就是地役权的范畴,能征到地就征地,征不到地就通过达成协议来设定地役权。其次,用人家的地通行可能会给他人造成重大损失,法律很难确定补偿的问题,但是损失必须得到补偿,因此只能由双方协商,通过地役权的方式解决。
“公共地役权”是介于地役权
和相邻关系之间的一种权利
当然,现在有一个复杂的问题,就是公共服务公司提出来的:铺设管线等是为了公共利益的需要,但是没必要征地,而是要经过农村土地。如果通过设立地役权的方式,谈判成本过高,可否为了公共利益而适用相邻关系?有些国家将此视为特例,称之为“公共地役权”,就是介于地役权和相邻关系之间的一种权利,规定土地权利人必须提供便利,但是补偿的问题由双方谈判。我国目前没有这个制度,将来需要考虑制定配套的法律法规。
总的来说,《物权法》已经在很多方面改变了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定,这就涉及《物权法》第8条“其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定”的理解问题。关于这个规定产生了一些误解,很多人认为,第8条的意思是说凡是其他法律有特别规定,与《物权法》规定不一致的,只能依据其他法律规定。我谈一下自己的理解。第8条的规定有一个前提,就是其他法律和《物权法》的规定没有冲突,或者说《物权法》没有明显地修改这些规定。如果存在冲突,或者《物权法》已经明显修改了这些规定,那就不能依据这些特别法,只能根据“新法优于旧法”的规则适用《物权法》。第8条的意思实际上是“特别法优于普通法”,也就是说《物权法》是基本法,如果有特别规定,就适用特别规定。比如说关于承包经营权,《土地承包经营法》中有很多特别规定,这时才适用《土地承包经营法》。所以第8条确立的规则实际上是“特别法优于普通法”,但是如果存在冲突,还是应当适用“新法优于旧法”的规则。我个人认为,《土地管理法》和《城市房地产管理法》中的一些规定已经被修改的,就应该适用《物权法》中修改后的规定,而不应再适用《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定。(标题为编者所加)
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