楼市回暖还需警惕“虚火”

楼市回暖就在身边

记者：近日，各地纷纷传来楼市回暖的消息。6月23日，易居研究报告指出，上海豪宅市场整体回暖，汤臣一品一日售出5套。此外，仅6月上半月单价4万以上的豪宅成交量环比上升了51%。另据统计，上周天津新建商品住宅成交26.8万平米，环比上涨了3.2%；成交均价为7149元/平方米，环比上涨了0.5%。如何看待这些回暖数字？

顾云昌：当前楼市回暖，可从三个方面来分析：一是房价走出阶段性谷底。去年年底和今年年初是房价的底部，去年8月到今年2月，房价持续下降，12月份下降得最多。但从今年3月开始,房价环比趋于稳定。二是房地产销售量快速上升。2008年房地产销售同比下降20%,这是近十年的最低点,我们也非常担心销售量持续大幅萎缩。但今年1到5月，房屋销售同比上升26%，超过了2007年24.7%的上涨速度。销售量的大幅增加，是市场回升的主要表现，同时也是基于2008年下降后的反弹。三是房地产投资增长逐月回升。1、2月份房地产投资同比增长1%，4月增长4.9%，5月增长6.8%，按照这种发展势头，全年房地产投资有望超过10%。而之前的几个月房地产投资一直落后于GDP的增长，其主要原因在于，固定资产投资得到了政府大力扶持，而房地产投资是民间投资，增长相对较慢。现在的迹象表明，民间投资开始逐步回升了。仔细分析当前房地产市场的销售增长和回暖，主要“三降”降利率、降税收、降房价，政策效应大，住房刚性需求有所释放，推动了回暖。

北京前五月商品住宅成交均价（单位：元）

谢红玲：判断回暖的一个重要参照是，开发商对市场回暖是否已形成一致判断，而开发商的判断往往来自其客户量。比如，它开发的100套房子有300人愿意购买，那么需求增长必然促进供给的增长，带来整个市场的活跃。我身边就有一个例子，目前北京西四环边有一个楼盘，共有百余套期房，单价1.6万元,尽管开发商还没有正式推盘,没有开始打广告,但每套房基本都排了3个人等着买。从客户积累量可以证明，回暖态势可以肯定。

辩证看待回暖指标

记者：对于目前的房价，有人认为是涨了，但也有人持不同观点，您如何看？

任志强：房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要看你的参照物。现在都说房价在涨，大家也在怀疑中国住房市场房价是不是发生了巨大的调整。从5月份公布的数字来看，同比是下降的，环比是上涨的。4月份全国做生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亚洲前10个国家里面，仅排在日本、新加坡等城市之后。既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价并没有上涨。

谢红玲：社会上常用“均价”这个概念。我认为，这里面有一种误导。均价常常受到房屋种类及地理位置的影响。某一个时期，远郊的住房供应量较多，相应的均价就会下来一些。眼下，许多开发商对应对风险，都采取低开高走的策略。开盘后为尽快收回成本就采取低价策略，一旦成本回收，就提高价格。

任志强：此外，值得关注的是，尽管前四个月商品房销售量上涨明显，但5月份日均为371套，比4月份下降20%，与3月份持平；6月份的第一周日均下降为278套，比3月份更有下降，比4月份则下降近60%。这显然不是个好消息。但如果按3月份、5月份的日销量计算,年化销量就13.5万多套了,约等于2008年的1.8倍，则是个巨大的增幅；按4月份的日均446套计算，年化销量就高达约16.3万套，则是北京的历史最好水平了。

“圈地热潮”透露信心回暖

记者：6月25日,北京市土地储备中心有9块土地集体出让,总成交面积达103.68万平方米。这是今年以来北京市交易最密集的一天。来自中原地产研究中心发布的最新一期土地月报，5月一线城市的热门地块成交火爆，地价水平出现明显回升，与前12月均值相比上涨近三成。您认为目前圈地热潮重现，其原因是什么？

谢红玲：土地，对开发商而言是最重要的生产资料。之前，大的开发商都有一些“存货”，以万科为例，在高地价的时候，就等待观望，逐步消化过去的存量。而随着前一阶段楼市的不景气及地价回调到他们可以接受的点位，开发商又进入新的开发阶段，开始大规模购买新的地皮。此外，5月土地成交火爆还与开发商投资信心及开发策略有关。从目前情况来看，楼市逐步回暖，大量的刚性需求表现出强烈的购买意愿，投资性购房也重新出现在楼市。在这种背景下，开发商对楼市的前景也是较为乐观的。因此，他们敢于在资金链缓解的情况下进行拿地开发，同时，在地价处于低谷阶段也是开发商低成本扩张的最好时机。

记者：圈地热潮会不会带来土地价格的上升，并影响房价？

谢红玲：一定会的。地价不是决定房价的唯一因素，但一定是房价制定的重要参照系。举个例子，前阶段，北京广渠门附近拍地，楼面价（从地价折算的建房成本价）达到2万元。此消息一公布，随即产生连锁反应――该地盘附近富丽城的二手房价格迅速窜升。一位二手房业主立即提升了预期，挂牌价从1.8万元改为2.5万元。据了解,此地段二手房最终成交价达到2.3万元。土地价格直接影响到了业主的心理预期。“地价”是否决定“房价”？对此尚无定论。且不从成本角度考虑，单从地价带来的心理预期看，这种决定作用在一定程度上是存在的。

是真实需求还是泡沫助长

记者：据了解，近日深圳楼市出现了一成首付。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。您如何看待此轮回暖及其背后可能存在的问题？

顾云昌：现在整个房地产市场有这些矛盾的地方，下一步宏观调控方向怎样，还有待观察。在回暖的同时，杭州、宁波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也开始出现，住房的投资和投机需求增加，高端楼房热销。如果说去年许多人认为是“现金为王”，那么今年随着流动性过剩和通货膨胀的预期增加，现在人们认为应“资产为王”，靠房地产保值。此外，在实体经济没有明显好转回升之时，民营企业没有别的投资项目，也就把资金投入到楼市上。

所以，一方面楼市回暖、热起来了，真实需求释放出来，另一方面也要警惕楼市“虚火”，尤其是靠借用银行资金和金融杠杆去吹大的泡沫。在整个经济尚未完全回暖，人们收入预期不高，仅仅靠虚火和热钱拉动的房地产市场回暖是不牢固的。对于这些房地产市场出现的新情况和新问题，对宏观调控政策提出新的挑战，需要政府高度关注、耐心观察、区别对待。扶持真实住房需求，尤其对中西部地区的房地产市场还要进一步拉动；但也要控制投机的虚火。现在上海的金融部门就严格控制多套房的贷款。这样，才能保持房地产市场健康平稳的发展。

谢红玲：这就要求涉及房地产的金融政策要细化一些，比如对于贷款人的资质要求要更为严格，如何防范风险值得高度关注。

调控政策更应注重长效性

记者：今后一个时期，房地产业要保持健康发展，还有哪些问题值得关注？

任志强：市场的力量是巨大的，政府的调控常常难以奏效正在于市场力量的强大，强大到了并不听从政府政策的指挥。楼市小阳春来自于政策的放松，未来的可持续发展则未必要再靠更多的弹药。如果让市场把气候可能变化的注意力集中于政策可能发生的变化上，游戏中的效率就一定是最低的。政府和市场最担心的还是房价是否会暴涨，从而破坏了刚刚靠政策推动转好的经济形势。去库存化的整体形势还很严峻，但市场整体的库存量并不平均分布在每个经营主体手中。于是个别项目总会借机谋求利润最大化。因此媒体不应该再将这种少量的现象扩大化的变成市场的趋势，否则就真有可能吓住了市场中的消费者、也吓住了政府的官员。

北京前五月商品住宅成交面积（单位：平方米）

谢红玲：最根本的，还是要把保障性住房和商品房分开考虑，制定政策。长期以来，我国保障性住房供应不足，政府不仅关注低收入者的实际需求，也照顾到他们的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房价。其实，忽略了一个问题，土地交易是国家垄断，如果卖地的价格上去了，就没有理由要求开发商把房价降下来。毕竟，开发商是市场主体，追求适当的利润本无可厚非。

从供需关系看回暖可否持续

记者：您认为，眼前的回暖迹象能否成为回暖的趋势？房价的走向如何？

任志强：目前的销售统计可以得出的结论是，今年的销售肯定会远远好于去年，有一个较大的增长。但是否能完成去库存化的任务，则要看后半年的销售量变化。北京最大的库存量是现房的消化，约还有450万平方米的现房，但现房的消化速度远低于期房的消化速度。北京的期房销售在加速，但新开工减少时，可能会于明年上半年出现严重的不对称，再次出现供不应求的现象。只有保持下半年的充足开工量才可能让市场可持续的保持供需的平衡，这也是防止和限制房价在竞争中上涨过快的重要条件。

中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯地涨价，从而逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。去年的房价指数是前高后低，今年则是前低后稳。因此同比前几个月的房价指数会是负增长，环比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定会是稳定的。

谢红玲：这种回暖可否持续，我认为有三个关键：一是国家出台的调控政策要切中要害，要更加注重长效性；二是开发商的调价也要更稳一些，不要因短期赢利就唯利是图；三是宏观经济环境的影响，最近国家统计局预测二季度GDP增幅将达到8%，这无疑会提振整个房地产业发展的信心。

图表资料来源：地产中国网   图表制作：颜维琦