新世纪是高科技、后工业社会，新世纪的住宅与以往相比，也将
出现以下不同之处：

　　这个世纪，北京人应该从重视建筑本身、单体户型，开始变为关
注居住环境、建筑与环境、人与环境的关系，注重的是共享空间的价
值。“人以群分”也将是社区的一大发展趋势。

　　说起居住空间来，人们自然而然想到的就是建筑面积与房屋的高
度所围成的量化的空间。但本世纪再提到这一词汇时，就不仅是量化
的空间，而且还有第二空间———景观空间，第三空间———智慧空
间。视线里能看到好的、美的社区环境和城市环境；居住者足不出户
就能获得足够的信息，扩展视野。今后营造量化的空间将占成本的比
重很小，约为20％，而第二空间和第三空间的营造将占据成本的70％
～80％。

　　以后的住宅建设所追求的是“细枝末节”。比如，在供给暖气，
保持室内温度的时候，还要考虑到湿度条件如何？一户人的家庭结构
发生变化了，房间的布局能否随意变动？住宅的单体建筑和户型就好
比是一个“人”的骨架，一系列的系统，如采暖系统、防盗系统等是
这个“人”的神经，社区环境和商业配套是“他”的服饰，小区的文
化氛围是这个“人”的素质。

　　21世纪是生态世纪，不论城市、居住区及住宅的设计必须更好地
贯彻改善生态环境的要求。打个比方，房子的能源可能来自高效社区
发电机组、热物质冷却池和镶嵌在大街上的太阳能收集器等。主人将
可以靠体育锻炼来发动家里的电器。两脚踩一踩，洗碗机或割草机就
动起来了；今后的住宅小区将普遍建设小型的污水处理厂，处理过的
污水可做小区水景用水，或灌入游泳池等处。

　　现在还被一些发展商列入卖点的远程抄表系统、自动化保安系统
及宽带网等，这个世纪在住宅中将如上、下水一般，成为住宅中最基
本的配置，而这个世纪的住宅智能化将进入一个新时期。

　　居家已不仅仅局限在静止的状态，宴请、派对、聚会以及家庭健
身等情趣生活将一一被引入，因此对双厅面积以及功能分化的需求还
会有所提高。双厅使用功能的有效分隔将打破“模糊双厅”的概念，
尤其餐厅的设计更追求浪漫与情调，如临窗的设计将大行其道，但不
会单纯追求面积的放大。

　　新型的塑料管材内壁光滑、耐腐蚀、不结垢、无污染。据悉，塑
料管材的价格比镀锌管材高出1／4左右，但它的使用寿命长达50年，
且安装方便。同时，铜管道也以经济耐用的特点而日益受到青睐。此
外，如高强度的“夹层玻璃”，有替代窗口、阳台安全网的防盗功能；
接上电极可变色的“节能玻璃”及可吸收噪音、反光保温、节能的新
型涂料等等，前景都十分诱人。

　　随着网络的不断发展，社区配套也将变得集约化，一个街区或地
区只有一个会所，没有商场却有一个大型的配送中心。微型动物园，
不仅可以活跃环境气氛，还可以将人们“私有性”的养宠物爱好引导
向“公共性”。

　　市场上会出现适合老年人居住的老年公寓；适合居家办公的
SOHO、TOWNHOUSE；独立式住宅；还将有一种社区是SOHO的形式。但是
区分的更明显，就是在这一社区中设有专为业主提供的办公楼，更明
确地分出休闲空间与“书房”。

　　专家预测，在未来的15年中，升值最快的是“室外环境”。我国
今后的15年仍是飞速发展的15年，随着汽车的增加、能源消耗的增长，
大城市的大气质量难以有明显改观，故保健意识强的老人、中高收入
者将“逃离污染区”，迁移到沿海山水美、树木丰的中、小城市。特
别是在交通、通讯发达的未来，这种状况将日趋明显。因此，未来房
地产的升值很大程度上将是“环境的升值”。