买房贷款、卖房过户，找中介、进银行、去房管局，人家都会告诉你，这房子要评估，还得交评估费。到底哪些情况要评估？评估费交多少？能自己选择评估机构吗？同样的房地产，为什么会评估出不同的结果？
带着这些问题，笔者近日先后采访了北京市中恒业房地产评估有限责任公司总经理陆伟俊和北京首佳房地产评估有限公司总经理高喜善等专业人士，请他们就这些问题做了解答。
房地产评估有时是必须的。陆伟俊先生说，所谓必须评估，是指国家有法律规定的，一般说来，涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，都是要评估的。
高喜善先生解释，在办理过户，缴纳契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不真实申报成交价的情况，这时政府部门会要求评估出一个合理的价格，而且政府规定，当交易价格明显低于市场价时，政府有优先购买权。另外，当出现房产继承诉讼或其他房产纠纷时，法院也要求进行房地产评估以便对房地产进行仲裁。
当然，在评估业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产评估，为其缴纳土地出让金、确定房地产的价值量等提供价格依据。
房地产评估也有咨询性的。高先生介绍说，除了办理有关的手续必须评估外，现在也有一些市场咨询性的房地产评估，如二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托评估机构进行房地产评估，而且这种评估越来越多。
估价师告诉笔者，无论哪种评估都要求房地产的权属清楚，产权资料齐全，否则，评估机构不能接受委托。他们说，在资料齐全的条件下，一般一份完整的评估报告在5——10个工作日能够完成，二手房交易、公积金贷款等房地产评估，时间会更短一些。
有购房者反映，在办理个人购房抵押贷款和过户手续时，评估机构出具的报告相对简单，如果是现房，他们会直接套用一个价格，如果是期房，便会在现房价的基础上打一个折，如乘以0.9或者0.85等，很快就完成了，但收评估费的标准却未见不同，这也算专业评估吗？
中恒业公司的陆伟俊先生认为，这种做法是被认可的，在国外也类似，“为房管部门、银行、保险公司等提供价格依据的评估报告，有表格式、信函式、叙述式三种，其中，叙述式最复杂，表格式是最简单的。如果是大批量的，可以用表格式。”他说，这种情况在新商品房的按揭贷款评估中多一些，因为新商品房的产权关系简单，其市场价格也不难确定，期房则需要将未来的价格折算成现价。问题在于，这种做法对房屋间的细微差别无法体现，精确性差一些，如相邻楼层之间、不同朝向之间等等，但从工作成本、工作效率上考虑，在行业内大家都认可。至于从收费标准上怎么考虑，需要讨论。
首佳公司的高先生说，这种评估“虽然时间较短，但毕竟有一定的技术含量、专业素质和估价师多年的经验都含在报告里面，而且评估机构和估价师对这个报告负相关的责任。当然，如果大家对评估机构了解多一点，选择的余地大一些，让他根据意愿去选择，这会更易于被接受。”
在个人房产交易时，双方通过评估得到一个交易的参考价格，但往往不同的评估机构提供的参考价格差异较大，让人无所适从。对此，两位总经理及其他估价师都认为，在一定的范围内，有差异是可以的，但差异太大不行。比如，同时评估某房地产项目，可能我做的结果是2500万，你做的是2480万，那应该是正常的，但如果一个做2400多万，一个做5000万，这就有问题。
对于差异产生的原因，高先生认为主要在评估方法、估价师的经验判断及社会客观因素三个方面。不同的评估方法会产生不同的结果，不同的估价师用同样的评估方法也会产生不同的结果。
估价师的经验判断不同也会产生不同的结果。高先生说，不同的估价师在判断的角度和方法上可能不完全一致，如收益还原法中对未来收益的预测，成本法中对各项成本的测算等等，对一些参数的选取不同，就会产生不同的评估结果。社会客观因素也会造成差异。比如，银行利率调整过于频繁，对评估中不同时点还原利率的选取会带来影响，而还原利率的微小变动就会带来评估结果的差异。
据了解，房地产评估收费实行政府统一定价，其收费标准按照评估价格总额采取差额定率分档累进制。（见下表）
注：1.本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。
2.当按以上收费标准不足300元的，按300元收取。
档次标的总额（万元）累进计费率％
1 100以下（含100）0.5
2 101以上至1000 0.25
3 1001以上至2000 0.15
4 2001以上至5000 0.08
5 5001以上至8000 0.04
6 8001以上至10000 0.02
7 10000以上 0.01
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