（接上期）
如今，小区的土地使用费是由业主支付的，公共物业的投资主体不再是国家而是业主。但业主对自己是物业产权主体的意识依然相当淡薄。尽管如此，有些已经觉醒的业主，开始用法律来维护自己的权益，并因此引发一起发人深省的物业管理纠纷。主要表现方式有业主停放在外的自行车丢失或家庭财产被盗，而引发的业主与物业公司在对住宅区的安全责任程度上的纠纷；物业公司擅自巧立名目，要求业主额外交纳费用而引发的纠纷；业主拖欠水、电费，物业公司断然拉闸停电、停水而引发的纠纷等等，不一而足。
其实，在目前并不规范的开发环境与政策环境之下，“闹楼”事件必将成为一把双刃剑，既刺痛了开发商，也戳伤了消费者。或破财、或损名、或劳神，注定无人能够全胜而出。业主后悔不如前悔，不妨变“事后声讨”为“事前维权”，从集体“闹”楼到集体签约，通过合理合法的手段，一改弱者的形象，与开发商平等地站在一起，伸张权力，争取优惠政策，避免将来“所有问题都一个人扛”。
笔者在采访中了解到，购房人真的在大步走向成熟，他们已不再像从前那样，容易被楼盘外在的一些促销手法和口头承诺所打动。同时，开发商与物管商在价格、服务、配套等其他很多方面，向业主做出了让步。事实上，物业公司在提供物业管理过程中与业主之间所产生的纠纷，应当属于合同纠纷的一种。根据有关的法律法规，业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同。合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。
物业管理纠纷是困扰着许多小区居民和物业管理公司的大难题。目前，国家法律中还没有关于物业管理纠纷的明确规定，只是在1994年3月30日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》，以及1996年3月1日国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等法律法规中，对城市新建住宅小区的物业管理事项做了一些原则性的规定。孰是孰非，还需法定程序分析。
对于如何规范物业公司的行为，政府需要按照经济规律，制定物业公司管理办法，明确居民和物业公司的消费和服务关系以及双方应承担的法律责任和经济责任。建立居民物业公司之间的行为合同，促进物业管理竞争，提高物业公司的管理水平和质量。针对纠纷多发环节，应该溯本清源，政府有关部门应加强管理力度，以适应新形势下的物管时代。如在深圳，有关政策规定，楼书、广告与物管合同具有同等法律效用，并作为合同的附件，从而在根本上杜绝了广告欺诈。比如保安的职能上，保安有没有权利扣押犯罪嫌疑人，比如有人偷东西，是等待公安人员来再协助查案，还是把人先扣起来，这种扣押算不算非法拘禁，换句话说，保安凭什么认定别人是犯罪嫌疑人。这种制度上的缺位便让保安们左右为难，管也不是，不管也不是。还有物业公司与社区居委会的界定和关系，物业公司是企业行为，居委会是政府机构，企业服务收费是合理合法的，政府机构是公益性的，提供服务就不应收费。如果都服务、都收费，给人的感觉就很混乱。关于物管方面住房公共设施与部位维修基金使用及管理办法将出台有关政策，已经规定业主须按总房价的2％交纳公共维修基金，但是却未对基金如何有效使用与管理作出详细规定——目前的实行情况是，一些业主虽然交纳了维修基金，但是每年还要向物管公司交纳房屋大中修费用。如此方面，政府应尽早有一个说法。
“我宣誓：本人保证切实履行‘贴心管家’的职责……”每天60多位“管家”的宣誓声在寒风冷雨中显得格外铿锵有力，他们是合生创展集团旗下7大楼盘为业主配备的24小时“贴心管家”。“贴心管家”所提供各种无微不至的个性化服务，惠及每一个业主，为社区所称道。
随着住房制度改革的深化，传统的住宅管理模式逐渐被社会化、企业化、经营化的物业管理所代替。如今，物业管理已经发展成为与千家万户安居乐业息息相关的系统工程。但是，作为一个起步晚、发展快、前景广的新兴行业，在实践中也不断遇到新问题、新困难，加强和改善物业管理，成为许多城市居民的共同期盼。从2001年的“入住纠纷年”到2002年一些开发商与物管商所倡导的“客户服务年”，足以表明一批有诚信、负责任的开发商与物管商面对楼市入住纠纷频发的反思和应对，相信对于房地产市场的健康发展将十分有益，但愿服务观念改写社区物管格局。
据不完全统计，我国现有存量住房约为80亿平方米，以每年拆除1亿平方米计算，每年将会有1亿平方米的住房需要重建。物业管理市场也必然会出现空前的繁荣局面，我国的物业管理会更加成熟，管理更趋于国际标准化。纠纷之下，物业服务行业的进步也有目共睹。继深圳、上海之后，广州、青岛、武汉、重庆等城市已经颁布或正在酝酿当地的物业管理条例，全国性的行政法规已呈报国务院法制局审查，物业服务覆盖了中华大地上最边远的城市。在北京，占住宅总面积的67.92％引入了物业服务，新建小区全部实行物业管理，经济适用房与政府投资新建项目正式开始了对物业企业的招投标选择。但是，作为业主自治组织的业主委员会，其法律地位仍未得到确认，组织松懈、责权不明、经费来源受制等都使它处于尴尬之境。目前，成立业主管理委员会的居民小区数量还不是很多，即便是已经成立了业主管理委员会的小区，也存在业主管理委员会的责、权、利纠缠不清的现实问题，于是其作用大打折扣。有业内人士呼吁，应该尽快把业主委员会的管理办法纳入制订日程。（全文完）
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