今年房地产业的商铺投资呈火爆之势，火爆大江南北。
在北京，有条街招商的当天，42个商铺吸引了680个投资者竞争，仅40分钟就售出40个。上海商铺的投资热也是愈演愈烈。不久前结束的上海商业房产交易会共提供商铺资源80多万平方米，吸引江浙、港台等地客户上万人参会，展区自始至终人潮涌动，交易活跃。商铺不仅热销京沪，还波及小城镇。江南水乡名镇周庄的“江南人家”休闲购物中心，占地70亩，商铺设计采用传统江南民居建筑，临水布局，亦受到投资者的青睐。
商铺作为房地产的重要组成部分，和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，因而受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。究其原因，有以下几点：
首先，是消费者投资意识的多元化。过去，不少人投资股票、住宅，但利润回报空间逐渐缩小，不少人“买房成了房东，炒股变成股东”，成为笑柄。商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高。一般来讲，商铺投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16％左右。在香港，最成功的一例是一间店铺的月租金竟高达100万港币。商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘“第一桶金”。
其次，大城市的商铺发展空间大。随着近几年市中心老房拆迁，新住宅在老城区的“郊外”纷纷拔地而起，城市居民外迁已是大势所趋。人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。北京有的成熟社区的商铺收益甚至与王府井、西单商业街的商铺相当。
同时，商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。随着我国加入WTO，市场化进程进一步加快，人们就业选择日趋多元化。“与其为老板打工，不如自己当老板”，这种潜意识在许多人心里涌动。商铺30—80平方米投资一般在50万元左右，而且可以贷款，正好可圆这部分人“当老板”的梦。“进”，可自己经营；“退”，可出租，何乐而不为？
俗话说，同行没有同利。商铺投资前景看好，但决不能保证每一个投资者都保赚不赔。影响住宅投资回报的不过是户型、楼层、朝向、位置等几个屈指可数的因素。商铺则要复杂得多，区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消费层次、习惯等，每一种因素都对商铺价值的高低产生很大影响。
如果投资前对商铺价值“吃不准”，不妨先对商铺评估一下。一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺当”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你店铺设计“民族风格”，我装修偏要“西洋风味”。对方的“缺当”点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。
当然，最保险的办法还是“先租后买”。想象和实际总是存在差距的，实际操作中总会发现商铺新的“闪光点”。即便失算，损失也不会太大。
随着商铺投资热的升温，商铺投资已不再是一种以出资金、买商铺、租商铺、再获取利润的简单行为，而是形成一种综合性的理财行业。和住宅投资相比，商铺投资有其特殊性和专业性。
最近，不少商铺项目的销售率超过100％（连过道都租出去了），极为火爆。开发商、投资者皆曰“形势大好”。专业人士指出，这不是一个好现象。酒店宾馆的出租率为90％最佳，超过这个比率就容易出问题，一旦有人员缺勤、设备故障、突发事件等，酒店宾馆将无一点回旋余地。每年旅游旺季的人满为患，宾客投诉不断就是佐证。同样，商铺出租率高于100％，势必造成购物环境拥挤，商业品质下降，长久下去，甚至会使整个商铺区没落。这不是危言耸听，现成的例子很多。
雨后春笋般纷纷冒出的商铺，也会与社会商业网点之间产生一定的矛盾。一位姓王的女士说，两年前，她新买的房子周围只有一家超市，现在随着该小区人口密度的提高，周围不远处又出现两家大综合店，另外，还新开5家便利店。明年马路对面的楼盘交付后，附近的四层楼商铺也将开业。大大小小、形形色色的商铺如膏药，把小区周围粘贴得几乎密不透风，商铺过剩现象已初露端倪。
专业人士认为，首先，商铺投资风险性比住宅投资大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商铺的人多得多；实在租不出去，还可以自己住。商铺如果定位没掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很难另有用途。其次，不确定因素多。科学的商铺营销链应该是：开发商——投资者——经营商家——消费市场，这样一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，而使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。
专业人士还认为，小区商铺必须总量控制、统筹规划。从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为1平方米／人。而近年来，在经济发达城市，商业用房面积增长速度过快，有的已突破这一比例。因此，商铺的开发，一定要注意与周边的社会商业网点相配套和谐，切莫盲目。
所以，忠告商铺投资者，投资不是打狼，切忌一哄而上，悠着点儿，细思量。
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