物业管理是近年来日益受到关注的一个社会热点话题，它与老百姓的日常生活息息相关。由于目前物业管理中存在的种种问题，亟需一部专门法规来规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善老百姓的生活和工作环境。10月22日，国务院法制办公室在《法制日报》上全文刊登了《物业管理条例（草案）》，并从即日起到11月15日公开向社会各界征求意见。
据了解，这部《物业管理条例（草案）》的出台，前后历时3年左右的时间，征求了国家计委等16个部门和北京、上海等26个地方政府以及物业管理公司的意见，还专门召开了专家论证会收集专家意见，并到上海、深圳进行了专题调研。本报记者为此专门采访了一些物业管理方面的业内人士和部分业主，他们表达了各自不同的看法和意见。
北京律师协会房地产专业委员会委员、炜衡律师事务所的唐波律师介绍说，《物业管理条例（草案）》的出台，使得物业管理纠纷的处理有了真正意义上的法律依据，有了全国性的统一标准。它对物业管理方面的许多现实问题作了规范，构建了刑事责任、行政责任及民事责任三位一体的责任模式，明确了建设单位（一般是开发商）对前期物业管理中的选聘责任、交接义务，应当承担行政责任；开发商对小区物业共用部分侵权时应承担的民事责任；有关行政主管部门工作人员、业主委员会委员从事违法行为构成犯罪的，应当承担刑事责任等。
不少业主总认为自己交了物业管理费，物业公司就应该把所有职责统统包揽，根本不清楚物业公司到底应该做哪些事情？哪些事情不属于物业公司？北宇物业管理有限公司房管经营室主任刘巧莉女士说，现在该条例草案对物业职责与公共职责划分了区别，如供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用由公用事业单位向最终用户收取，物业管理公司代收代缴有关费用实行有偿委托，这些都以立法的形式明确了，避免了以往物业公司与业主之间一些无故的纠纷。
北京均豪物业管理有限公司的柴嘉成经理告诉记者，以前业主委员会的权力很大，有决策权，但它事实上并不能代表每一个业主的意志。现在依照该条例草案，业主委员会权力有所调整，成为了执行机构，决策机构则是业主大会，在做出修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案等重大决议时，必须经代表2／3以上投票权的业主通过才行。这些都将使业主的权力能够真正得到体现，同时也会促进物业管理市场化的进程，加剧了优胜劣汰。物业管理公司只有为业主们提供更优质完善的服务，才能立于市场的不败之地。
唐波律师认为，该条例草案也存在着一些令人遗憾的地方，集中体现在业主大会的选举、投票程序粗糙，对业主委员会的定位不尽合理、约束机制不到位，其民事主体资格模糊，有权利但却不能承担责任，一旦发生纠纷或法律诉讼，只能针对单个的业主。另外《条例》罚则部分多是物业管理活动中各方可能承担的行政责任，而极少有物业管理服务合同双方当事人、建设单位与业主之间诸多纠纷出现后，侵权人或违约方特定的民事责任承担方式，这显然是不够的，同时也缺少对物业管理公司损害业主利益的损害赔偿范围、标准等。
刘巧莉主任则认为，该条例草案理论与实际操作有差别，如没有考虑业主大会成立和履行职责的可操作性。现在小区的业主数量大多数在1000人以上，1000人的业主大会需要多大的场地召开，费用从何支出，这都是问题。
此外，还有一些业内人士认为，该条例没有涉及到如何杜绝物业公司短期行为的问题，特别是前期物业管理中的一些物业公司与开发商有着某种裙带关系，他们只顾眼前利益，不把业主当上帝，认为自己反正干不长久，索性破罐子破摔，得过且过，结果使得前期入住的业主怨声载道，也将一堆乱摊子遗留给了下一个物业公司。
业主肖先生对记者说，我们老百姓都盼着该条例出台，以此有一个解决物业管理难题的依据，但该条例却有些脱离物业管理的实际情况，很多如收费难、接管验收难、开发商遗留问题解决难等问题都没有得到解决。条例应该结合实际，再具体一些，对各种问题给一个明确的说法，否则它与早已颁布的居住小区物业管理办法就没有太大区别了。
家住海淀某小区的王女士则直言不讳地说，此条例草案对老百姓没有多大意义，作为老百姓最关心的问题是物业管理费的收费标准，她所在的小区物业公司乱收费被发现后，业主们几次提意见，结果一点都不管用。
业主华先生认为，虽然条例对物业管理中存在的问题进行了规范，但如果行政部门落实不到基层，有可能一些物业管理公司就不遵照执行，那么再完善的法律法规也不能维护广大业主的利益。另外还有一些行政部门根本就不清楚自己的职权责任，反而给业主们设置障碍。据华先生说他附近的一个小区筹备业主委员会时，小区办强行要求将一些非小区人员安排进业委会，并称如果不按办的话，将不承认业委会的存在。因此应该制定有效的措施来敦促行政部门对物业公司和自身加大监管力度，承担相应的行政责任。
家住魏公村小区的退休人员沈先生则建议条例草案把物业管理有机地融入社区建设和管理之中，使业主委员会和社区居委会的职能交叉，业委会要涉及保安、保洁、绿化等事务，而居委会则要管理治安、保卫、环境卫生等事务，社区人具有业主和居民的双重身份，既参加产权人大会，又参加居民大会，这样可以共同讨论解决很多问题。此外条例还可以参考国际上物业管理的一些方案，吸取先进经验。
针对人们对条例提出的诸多问题，曾参与条例讨论修改的北京市物业管理商会会长于庆新向记者解释说，《物业管理条例（草案）》囊括了以往相关联的地方性法规，它的开放性、民主性、客观性是以前法规所无法比拟的，其内容符合物业行业在中国现行的发展阶段，它约定的是物业管理行业的主体问题，至于其他问题如收费、接管等问题则需要有相关的配套法规来解决，不能期望能够在一部主体法规中得到彻底解决。另外这尽管是一部全国性的法规，但由于各城市之间差异较大，物业发展水平不尽相同，对不同的物业类型在实施中是有区别的，具体操作还得靠地方法规依照本地方的实际情况来制定物业管理的实施细则，因此该条例草案给地方法规的制定留有了空间和余地。
他说业主通过市场竞争的方式，选择服务质量好且收费合理的物业管理公司，这意味着今后物业管理公司主要通过招标等市场透明度较高的方式进入小区；在物业管理服务合同签订、履行的过程中，物业管理公司必须以“善良管理人”的身份为业主提供更好的服务。自由竞争、诚信经营、优胜劣汰将是物业管理行业一个新的发展趋势。
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