国家统计局近日公布的“国房指数”报告称，今年1－8月全国商品房空置增长14.1％，占压资金2500亿元，居各行业不良资产之首。央行的第三季度货币政策执行报告中也提到，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注，要警惕房地产泡沫出现。那么，房地产业当前发展是否过热，如何看待当前房地产形势？
由于房地产市场的地域性特征，因而各城市的市况差异较大。据上海证券报报道，中国房地产业协会秘书长顾云昌透露：全国房价最高的前五个城市依次为深圳、广州、北京、上海、南京。
作为衡量房地产是否发展过热的重要指标——空置率，各大城市的情况迥然不同。广东省城镇商品房空置率达2000多万平方米，约占全国的1／5。成都、济南今年商品房空置率大幅攀升，上海的房屋空置率近年逐渐下降，北京到今年6月底，空置面积710万平方米，其中住宅572万平方米，一年以下的空置面积为376万平方米。
由于房地产业从竣工验收到完成销售需要一定时间，因此专家认为，空置时间在一年以内的可视为合理空置，但如果空置超过一年的房地产则有积淀为不良资产之虞。其产生的原因主要是由于产品结构不合理、市场变化迅速和房地产投资出现泡沫。
除了南方一些城市由于前几年房地产开发过热而沉淀的空置外，今年许多大城市的房地产销售增长趋缓亦十分令人关注。国家统计局房地产处处长贾海分析，形成这一市场态势的直接原因是房地产投资规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格偏高，居民有效需求不足。从深层次看，主要是房改政策没有完全到位，中低收入家庭买房能力受到影响，有效需求不足的局面没有根本改变。此外，商品房售后服务问题较多，影响了购房者的消费信心。
据悉，目前全国商品房空置已达到26％，大大超过国际公认的10％警戒线。尽管今年新增空置尚不能全部界定为不良资产，但如果销售趋缓则前景确实堪忧。
在发达国家，城市化率（城镇人口占总人口的比重）大约为75％，而我国目前的城市化率大约在36％以上，城市化进程就会进入快速发展阶段，我国未来的城市化率预期到2010年达到45％，再往后的30—40年间达到70％，年均提高1—1.2个百分点，这样的增速大约是1978—1998年间的一倍右左。以此推算，农村向城镇人口转移年均有近千万人，这一数量级的人口住房需求将是十分庞大的，因而城市房地产投资保持两位数的增长并不为过。上海、北京等特大城市新房销售逾四成为外来人士所购。
需求庞大并不就意味着房价必然上升。例如，在北京商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元／平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因除炒地皮致使成本推高的因素外，也与开发产商过分乐观的利润预期有关。今年5—7月国家统计局城市调查总队进行了首次城市居民存量财产的调查。在调查中发现，财产在100万元以上的城市家庭，其资产构成与一般家庭截然不同。他们的房产占家庭财产的比重低于平均水平26个百分点，仅占17％；而他们的金额资产却高于平均水平8.2个百分点。由此看来。“财富家庭”的不动产并非是他们的主要资产形态，而且有钱人也是数量有限。那么，开发商们一古脑地都将目标瞄准这20％的家庭，多少有些一厢情愿，其后果就是粥少僧多，难免造成产品积压。
所谓房价收入比是指城市居民家庭年收入与住房价格之比。目前，比较通行的说法认为，按照国际惯例房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。而在我国许多大城市，按照新房价格与居民家庭收入比高达十几倍，由此推断房地产市场存在严重泡沫。建设部专家包宗华在考察美国的住房状况后认为，按新房价格与家庭收入比的统计口径判断房价是否偏高不尽合理。这是因为，目前我国大约有80％左右的城市居民拥有自有住房。他们如果要改善住房条件，绝大多数人是卖掉旧房买新房的。因此，合理的房价收入比计算应是：（市场平均房价－自有住房出售房价）除以居民户均年收入。依照这一公式推算的结果，房产泡沫并不像有些媒介渲染的那么大。
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