对于一个购房者来说，了解和熟悉一个楼盘，很大程度上是来源于开发商所做的各种广告宣传。调查显示，90％以上的购房者对楼盘的第一印象均来自于广告。购房者如何透过花花绿绿的楼盘广告，买到放心楼房，本报特请专业律师为您支招。
记者在采访中发现，房地产的广告在商品房买卖中起到相当重要的作用。到房展会上一转，随便翻开哪一家楼盘的楼书，都会看到广告中图文并茂、印制精美的宣传比比皆是：绿水、蓝天、草地、智能化消费在广告中随处可见，再加某种美好的承诺，诸如“绿化率达到40％以上”、“全高级瓷砖”、“名贵典雅之云石”、“小学、中学、邮局、超市一应俱全”等，令购房者“怦然心动”。正因为广告的“穿透力”如此之强，才使得部分房地产开发商不惜花费巨资来为其楼盘做广告，甚至做虚假广告以吸引购房者。
据中国消费者协会专家顾问、北京市律协消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌介绍，房地产虚假广告之所以能够“大行其道”，与购房者不成熟以及开发商自我约束不够有重要关系。最根本的原因是房地产本身的特点和房地产广告所处的法律环境所决定的。从房地产本身来看，它具有建设周期长、涉及环节多、专业要求高、使用时间长和利润丰厚等特点。征地、拆迁、使用权的取得、规划、施工、验收等诸多环节，这些环节没有必然联系，却又缺一不可，开发商在某个环节做得不够，购房者都难以发觉，其合法权益必然会受到极大的损害。
在专业要求方面，购房者想买到称心满意的“放心房”，但房地产自身的这些特点决定了其透明度很低，购房者与开发商之间信息极不对称。尤其是在预售商品房买卖中，购房者在购房时根本无法确切地知道房屋的质量和社区的环境等，更不能甄别广告的真实与否，相反，只能根据广告或开发商的自我陈述做出是否购买的决定，这种信息的不对称就给开发商做虚假广告留下很大的空间。
从法律角度看，房地产广告的法律规范尚不健全，存在一定的法律漏洞。目前，我国调整房地产广告的法律法规主要有《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》以及《商品房销售管理办法》。结合当前的司法实践，这三部法律法规还存在着某些缺陷，在客观上造成了对发布虚假广告的房地产开发商的放纵，以及对购房者合法权益的保护不力，从而使房地产虚假广告越发泛滥。
据介绍，要规范房地产广告，必须制定和遵守相应的法律制度。首先，商品房销售广告必须真实、合法、科学、准确，不能欺骗和误导购房者；商品房销售广告中明确，具体的内容应当成为合同的一部分，开发商发布的商品房销售广告和宣传资料中所明示的事项，应是合同法中的“要约”性质，广告中房屋价格、面积、户型、装修标准、小区绿化率、地理位置等明确的、有具体数字或品牌等相关信息且不会产生歧义的承诺，如小区绿化率不低于40％，所有房屋（或某层）每建筑平方米5000元等就是明示的内容，当事人应当在商品房买卖合同中约定，“应当”在法律上属于强制性规定，必须遵守，否则即属于违法。
其次，建立房地产广告事先审查、备案制度或保证制度。其实质内容审查应包括房地产开发商的营业执照、资质等级、所售商品房“五证”是否齐全，房屋质量是否有验收合格证以及是否能够达到广告中所说的程度等。具体指开发商在发布售楼广告之前，在由专门的机构对其进行审查后，将广告的内容记录在案，并承诺广告内容的真实性，否则，将承担法律责任。相关部门还可以责成开发商或广告发布者在发布广告时，向购房者权益保护机构以交纳一定数额的保证金或出具书面保证书等方式，作为其所发布广告真实合法性的承诺与保障，以便购房者在合法权益受到虚假广告侵害时，能够从消费者权益保护机构得到经济赔偿。这些制度操作简单，对于开发商来说，有较强的约束力，对净化房地产广告市场会起到很好的作用。
