买二手房时，价格是购房者最伤脑筋的事儿，北京二手房市场行情如何？其价位由谁来定？买房时要掌握哪几点才能保证不吃哑巴亏？记者特请业内人士为您支招。
据“我爱我家”房地产经纪责任公司统计，北京市中心到二环路以及二环部分已购公房上市，估价在每平方米5000元至6000元，市中心至东二环之间已购公房上市的买卖价格在5000元至5500元之间，而市中心至西二环二手房交易价格略低于市中心至东二环的二手房价格，具体为4500元至5300元。这是因为东、西城区是北京市的老城区，无论是位置、交通、小区管理、环境设施都是非常成熟的区域，所以价格相对来说要高一些。
东、西、北二环至三环这一区域的二手房交易价格一般为5000元左右，南二环至南三环的二手房交易价格相对便宜些，大约4000元左右，南三环到四环之间的二手房成交价格略低一些，但每平方米也要3500元以上。
据北京市房管局住房指导处有关人士介绍，二手房交易价格是由买卖双方协商议定的，二手房定价通常要在评估师或经纪人实地考察后，从房屋的位置、环境、结构、层次、朝向、建造年代、物业管理、升值潜力等多种因素加以考虑，其所处的位置是一个重要的评估因素。当交易双方对成交价格有分歧或争议时，可以委托有资质的专业评估机构进行评估。但是这种评估结果对于买卖双方来说，只能作为参考价格，最终交易价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准。
鉴于京城二手房价过高原因，业内人士建议购房者考虑如下几种因素，避免外行人买房吃亏。一、房屋的折旧费，房子一旦盖好便进入折旧期，一般说来，砖混结构等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减付款份额；三、房子所在的楼层不同，价格不一样；四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则考虑减少一定比例房价总款；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理和有物业管理的房屋价位不一样，小区是否单独封闭、周边是否属于重点中小学区域的房子，也是影响总房价的因素之一，加之人们对买旧房心存压力，习惯性心理因素也会拉低房价。
在考虑以上几种因素的基础上，报价应以同样地理位置商品房价格的60％至70％左右为准，这样开出的二手房价位比较合理。
业内人士提示，如果购房者要一个更为准确的数据，还应当邀请专业机构进行科学的评估。
