翻开刊有北京房地产广告的报纸，高档住宅的广告比比皆是；驱车行驶在北京的街道上，高档住宅的广告牌随处可见。宅邸名称可谓美轮美奂，通典铭居、印象江南·太阳家园、山水文园、博雅园、珠江帝景、紫玉山庄、塞纳维拉、光彩国际……着实令人神往。然而，这遍布京城的高档公寓、住宅的品质如何，谁在受用？
国家统计局有关专家介绍，北京的商品住宅平均售价为4716元／平方米。这个价位住宅，大多数中低收入的百姓能否买得起？让我们来算笔账，一套100平米的房子，按平均售价为47万元，这个数字是一个月收入2000元的市民24年收入的总和，当然前提是他必须在这20年里不吃不喝。
北京房价一直居高不下，到底谁在买这些房呢？带着这些问题，在展会上，记者随机采访了一些买房者。
一位在加拿大工作的江苏男青年，汗流浃背挤在展会里，他已经抱了一大摞子楼书，还在不停地搜集。记者问买房的原因，他称在国外工作几年，事业可谓成功了，可从小学、大学、研究生到出国，父母为他操碎了心，如今自己事业成功了，可父母也老了，想用自己挣的钱，在北京给父母买套房，让两个乡下的老人，改善一下生活条件，享享清福。
一个黑人模样的外国人引起记者注意，上前细一打听，原来他是一外国公司驻中国分公司的，公司内的吃住条件不错，但他想在北京买一套房，因为中国良好的经济环境对他有吸引力，他想长期在这里发展。这个外国黑人用不太流利的中文说，其实他手头的积蓄并不多，他想自己留在北京发展，就想有一套房，可能会是他更加努力的一个动力或者说理由。
在这些买房大军中，还有一些带着浓重外地口音的外地人，也构成了一道买房风景。业内人士人称，这些人买房产是为了给自己壮“脸面”或者说是为了“摆谱”。
从温州来京数年的张先生在北京天意批发市场批发钮扣挣了不少钱，他不无感慨地说，尽管手里攒了几十万，可是还感觉底气不足，买套房，置个家业，也让亲朋好友看看咱还算混出个样来，脸上也有光。
在采访时，记者还发现一些有潜力的人成为购房一族，比如“白领”，或者说“金领”什么的。他们有学历，有能力，有超前的消费意识，更注重追求生活本身的品质。不管是用来居住还是用来投资，北京的商品房确实满足了有着不同需求的成功人士。
据陈先生介绍，他在1999年买房时不过才4000—5000元／平米（东三环），而今哪个不在7000—10000元／平米。高的改造成本或者高的地价必然导致高的房价。但是，人们对房价的接受是有限度的，到了一定程度必然造成房屋的空置。空置和销售不畅则必然造成开发商资金周转出现阻塞使项目周期变长和成本更高。其最终结果就是：高档住宅成为空置的烂尾楼。
房价上涨有不正常的因素。一些企业盲目地高价买地，开发出来的产品超过了消费者的经济承受能力，房子卖不掉，势必造成积压。因此，要重视由于土地价格上涨过快带来的负面效应。
居民开始投资房地产，很多人现在开始买第二套住房用于出租。有关统计表明，目前我国有6.6％的人拥有第二套住房，但实际上这个数字可能要达到15％。买房后出租是一种投资行为，比如一套60平方米的房子，每月租金可达1500元，但偿还银行的按揭贷款只需1000元，很多人看好它的收益。但如果房子租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。
高档住宅似乎一夜之间遍布京城，而且开发商仍然趋之若鹜，那么市场前景如何呢，真的都那么好卖吗？
记者询问了不少最近开盘的高档住宅售楼处，销售代表几乎异口同声地说，现在已经卖出了40％——50％了。这话可信吗？
国际物业顾问公司戴德梁行公布去年第四季度高档住宅报表显示，市场总供应量显著增长，公寓和别墅的空置率分别上升到26.2％和15.2％，增幅分别为3.8和2个百分点。2002年第四季度北京公寓租赁市场平均租金为19.9美元／月·平方米，比上一季度下降2.5％。北京市统计局的数据也表明，2002年商品房销售中豪华住宅出现了供过于求的现象，已经导致销售价格下降。
已经大量空置的现象仿佛并没有让一些开发商感到开发高档住宅的风险。新开发的高档楼盘仍在相继拔地而起，北京市去年9月份到11月份新开的70家楼盘中，售价每平方米在8000元以上的就有22家，占楼盘总数的近1／3。
北京真的需要这么多的高档住宅吗？据业内人士粗略估算，未来1至2年内，北京单套总价500万元以上的别墅，供应量在5000套至7000套左右，总市值不下300亿元。300个亿意味着什么？对比一下北京1年的住宅销售总额就会明白，去年的数字是458.2亿元。和市场能够消化的总量相比，这些高档住宅所占有的资金比例明显偏高。
由于在房地产周期开始兴起时，总是有钱人先置业，于是很容易造成高档物业需求量很大的假象，其实真正的有效需求量不会有明显上升。市场风险已经在逐渐积累，这在北京的高档住宅市场尤其明显。
