据研究，一些免疫系统受损的人会排出大量病毒。其中，患有慢性肾衰竭病的源头病人，很可能通过污水排放系统、人与人之间的接触和使用公用设施（如电梯及楼梯等），首先使部分住客感染病毒，然后再感染其他的同座住客。
化验研究还显示，很多病人的粪便都含冠状病毒，而这种病毒在粪便的存活时间，相比附在物件表面的更为长久。淘大花园个案中，66％的病人曾有腹泻，这些病人将大量病毒排入污水系统。
实地测试结果表明，个案集中在E座的情况和居民对厕所内散发臭味的投诉，与由污水排放系统传播的理论相符。
调查报告也发现，在紧密接触的人（例如家庭成员）之间偶有发生感染，但这只是导致这次大规模传染事件的其中一个较次要的因素。
除此之外，还有其他理论可能解释此事件的原因。如测试时发现E座四楼附近的污水排气管有一裂缝，这可能会使带病毒的水滴喷出天井。
为改善附近的环境卫生，有关的大厦管理公司进行了大规模清洗和消毒工作。政府有关部门也在这些地方加强了防治虫鼠措施，而全港性的防治虫鼠措施也将加强。4月17日，香港特区行政长官董建华强调，必须尽一切努力，绝不能让类似淘大花园的事件重演。（《新华每日电讯》2003.4.18）
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