眼下，南京居民小区一个车库的价格从5万元到10万元不等。按一个小区拥有30多个车库计算，车库卖出去了，开发商可以有150万元至300万元入账。这笔钱都用到哪里去了呢？有些小区业主提出，既然买房时大家都出了钱，那么卖车库的钱业主都有份……
2002年5月发布的《南京市物业收费管理实施办法》明确：“物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将30％用于补贴物业管理公共服务费，70％纳入物业维修基金，合同另有约定的除外。”也就是说，开发商通过业主们共有的设施挣到的钱，不能纳入私囊，应该“取之于民，用之于民”，但现实情况是，真正能做到这一点的很少。
目前南京市的小区车库作为公共基础配套设施的一部分纳入了房价，物价部门在审核普通商品房的销售价格时，将其作为商品房建设成本的一部分，和其他成本一道，按照8％的利润率来核定平均售价。另一种是“专门车库”，这种车位的产权属于开发商，在核价的时候一般也是单列的。目前南京以第一种情况为主，即大多数小区的车库都列入了房价。
但这种车库的产权不够明晰，在销售时只卖“使用权”，无法办理产权证。虽说现行的车库使用权转让都是通过在购房合同上约定进行的，这也是合法的，但一种商品拥有者通常享有占有、使用、收益、处分商品的四种权利，只有使用权的车位无法抵押，权益也是不完整的。
按道理讲，一旦车库成本平摊到了房价里，那么车库的使用权就是所有业主都有份，可现实问题是“僧多粥少”，往往是几百户人家“眼巴巴”地盯着有限的几十个车库，没车的人家给有车的人家用，不公平；有车的人家要用也得再花钱去买，还是不公平！另一方面，不论是否已经从房价中收回了车库的成本，一些开发商照样能够从房产部门手中拿到车库的销售许可证，销售车库成了理所当然之举。
最近，很多人在感叹小区“车库价格赛房价”之余，总是设想着要是“一个房子一个车、一个车子一个库”就好了，可惜，在目前的小区建设中，停车位要想达到发达国家1：1的配套比，即一家一个车库显然是不可能的。南京的小区车库问题要想“卖者合法、买者满意”，该采取什么样的政策呢？
有关部门的一位负责人分析，在法律上地下车库是一个独立存在的有独立价值的建筑物，在房屋买卖合同中如无特别的约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力。
在南京现行状况下，有车的毕竟不是全部业主。对有车的人来说，使用了就要付钱，这没什么不对，但是如果要付两次钱，那就有问题了；对没车的人来说，平白无故多花了一笔买车库的钱，那也是有问题的，所以，应该明确小区车库哪些能卖、哪些不能卖；哪些需要买、哪些不需要买，一旦这些关系明确了，矛盾自然也就解决了。同时，随着物权法的进一步修订，车位结构的特殊性和产权的模糊性终将透明化，车位应该显现出它真正的市场价值。届时，购买者可拥有其单独产权，并进行自由交易。
南京居民小区车库日益突出的矛盾也引起了相关主管部门的关注。近期，南京市物价、房产等部门已着手进行专门的研究，并将适时出台相应的政策措施。（《新华每日电讯》2003.7.18）
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