定出低价合同
2007年4月,上海的陈雅韵和相恋已久的男友准备结婚，两人决定购买一套像点样的房子作为“爱巢”。从7月起，陈雅韵不断查看报纸上的售房信息并和上海各大房屋中介公司建立了委托关系。
7月初，上海信义中介公司的业务员给陈雅韵打来电话说：“浦城路上有一套
浦城路地处浦东的金融贸易区，是个黄金地段。陈雅韵马上与中介约定看了房子，并作出买下这套房子的决定。
7月9日，在这家中介公司的安排下，陈雅韵与卖家田晓碰了头。田晓说：“现在的交易税都很高，你看我们是不是分两步走，签一份买卖合同，再签一份补偿协议？”
为什么还要签一份补偿协议？初次买房的陈雅韵一时没有听明白。
“实际交易价是550万，我们把其中的510万做到合同中，作为合同上的买卖价；另外40万你可以跟我签订一个补偿协议，以装潢补偿款的名义单独付给我。这样做低合同价对你对我都没有坏处，大家反而可以支付较少的契税和交易手续费。”田晓说。中介规定，契税和交易手续费均由卖家支付。事实上，做低合同价只对卖家田晓有好处。
考虑到这样做对自己也没有坏处，中介公司的业务员也表示认同，陈雅韵就答应了。于是，陈雅韵与田晓签订了510万元的买卖合同，同时签署了一份补偿协议。
补偿协议规定：买卖合同约定的成交价为510万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备部分。陈雅韵同意就未包含的部分另行补偿田晓40万元，并同意将这40万元在支付首期房款时一并付清。
补偿协议为买卖合同的有效组成部分，一经签订，不可撤销。合同规定如果单方面违约，必须向对方支付20%的违约金。
此后，陈雅韵依约支付了193万元，其中包含首期房款153万元和40万元补偿款。中介公司也向陈雅韵出具了一张193万元房款的收据。
惊人违约金:102万
但是，让陈雅韵意想不到的是,当她拿着房屋买卖合同和中介公司开具的收据到银行申请贷款时，银行的接待人员却说，因为收据上写着193万，比合同约定的首付款金额153万多出了40万，银行不能将陈雅韵要的357万元贷给她。
不能拿到这笔贷款意味着房子就买不成了，焦急的陈雅韵多次打电话并写信给田晓，要求将合同价格变更为550万元，废除补偿协议，但田晓始终没有回音。
2007年8月8日，“消失”多日的田晓突然给陈雅韵写信说，陈雅韵逾期办理贷款已构成违约，购房合同应予解除。陈雅韵认为，逾期办理贷款是田晓造成的，并非自己过错。因此，她要求田晓配合处理贷款事宜，继续履行合同。
从8月8日至10月14日，田晓接连3天写信给陈雅韵表明解除合同的决心，并要求陈雅韵承担102万元违约金。陈雅韵同意解除合同，但无法接受违约金之说。田晓则坚持要陈雅韵支付102万违约金，否则不予退款。10月20日，陈雅韵将田晓告上了上海市黄浦区法院。
公正判决
法院审理后认为，房屋的装修费应该包含在房屋总价中。陈雅韵、田晓做低合同价，以补偿协议另行约定装修费的做法，既有避税的故意，客观上也会导致国家税收的流失。按照法律规定，这份合同属于无效合同，涉及的财产应该相互返还。
12月29日，法院作出判决，田晓应返还陈雅韵购房款193万元，并按银行同期贷款利率支付银行利息。
近年来，二手房交易的税收大幅提高，诸如按合同价征收5％的营业税、按交易差价征收20％的个人所得税、还有土地增值税等等，这些税种加起来占了交易额的相当一部分。因此，买卖双方为减少交易成本、中介为促成生意，有时会采用一些逃税手段，最常见的就是“做低合同价”。本案中，陈雅韵正是“做低合同价”这种做法的受害者。所以，主审法官提醒广大交易者，在房屋交易中，使用“做低合同价”这种方法来避税并不可取，会带来很多后遗症。
(《中国妇女・法律帮助》2008年第3期下半月)
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