“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。古往今来，居大不易。如何看待我国当前的房地产市场？用什么手段调控市场？如何解决穷人住房？均需细思量。
人不像蜗牛，有一个与生俱来的“房子”，但人成为业主的欲望决不亚于任何动物。由于长期实施的计划经济以及传统住房分配制度，私人不拥有住房所有权，个人、家庭的价值实现不能通过住房表达，住房除了作为人们的栖身之所，别无他途。在商品房市场尚未形成的年代，中国居民成为住房所有者的需求一直被压抑。蓄之愈久，发之愈猛。近年来，随着住房市场发育，单位实物分配住房制度基本退出历史舞台。一旦有了适宜的外部环境，寻常百姓占有住房的欲望迅速转化为有效需求。更具震撼力的是，这些有效需求在以趋同的消费偏好、需求节奏倾泻到中国房地产市场上。从当年的洗衣机、冰箱、彩电购买热潮，到近来的汽车需求激增，这种同构性无处不在。住宅需求“井喷”，政府不必忧虑，倒是应该珍惜这百年一遇的良机，从关注产价格转向增加有效供给。
毫无疑问，与中国住房市场空前旺盛的有效需求不相适应的是有效供给不足。人们普遍接受期房销售的现实说明，当前住宅市场有效供给严重不足。试想，你想买一台电视，如果那家商场要你先交钱，半年或一年后提货，你能够接受吗？显然不能！你会毫不犹豫选择其他商场购买现货。过热与否，不仅要看增幅是否过大，更要看商品是否过剩。期房销售等于基本上不存在住宅过剩问题。因为连具有远期风险“图纸”都卖掉了，怎么能存在商品过剩呢？
有人呼吁取消期房销售制度，变期房销售为现房销售。这一愿望是好的，但在中国住房市场仍然处于供不应求的现阶段，既不可行，又不合理。从总量上看，现房销售的前提是现房过剩，有大量的现房供购房者选择；而现房过剩则需要购房者的原始购房冲动满足之后，对期房销售制度不买账。在此之前，如过早取消期房销售制度，只能催生灰色市场及非法交易。买房者也清楚，图纸毕竟不等于现实，总会出现这样那样的问题，诸如不按期交房、合同约定与实际交房标准差异过大等。但如果你坚持等到小区交付使用时再进行现房交易，拒绝购买期房，规避期房风险，你就必须承受更高的房价、更小的选择空间（只有不如意小区和尾房）。可见，非理性的原始消费阶段不可逾越，期房销售制度也不可逾越。
表面上看，穷人买不起房子似乎是因为房价过高。其实，深层原因则是真正进入市场买卖与租赁的住房过少。如二手房市场竞争不充分，经济适用房不能立即上市交易，私产廉租房源少，按揭受到限制等等。只有政府致力于增加住房供给，增加适宜穷人购买或租赁的房源，穷人住房的供需矛盾才会缓解。
保护住房产权比调控市场更重要
构建和谐社会，尊重和保护住房产权是不言而喻的事情。城市旧房拆迁激化矛盾，引起公愤，影响稳定。地方政府在不具有公共用途的纯商业拆迁中充当协调人、担保人等，拆迁弱势群体的住宅，有悖社会公平正义。在美国，土地征用必须同时合乎三个要件：正当的法律、公平补偿与公共使用。如严格遵循这样的逻辑，面对商业用途的拆迁行为，“钉子户”简直就是法律与自身权益的捍卫者，应当受到社会的尊重。法律首先赋予穷人拒绝与拆迁公司交易的权利，而后才能谈得上交易谈判。穷人拒绝非公益目的的拆迁是正当维权，而非漫天要价、贪得无厌。
人们不明白，拆迁公司肆意诠释法规，神圣不可侵犯的住宅产权保护不力，这些关乎是否违宪的大问题，为什么还不如所谓房地产泡沫问题的社会关注程度高？所谓房地产泡沫终究是个市场现象，在既定的透明的游戏规则下，赢家与输家抱怨的只有运气与自我判断能力。但倘若私宅产权保护不力，穷人不仅享受不到他们处于优质地段上的房产的增值，而且连最起码的生存权利都岌岌可危。
政府越调控房价，高低房价分化进程越缓慢，住房有效供给越不足，适宜穷人居住的房子越难以满足穷人的需要。伴随房地产泡沫的声讨之声，住宅价格一路上涨，穷人在房地产市场越来越边缘化。商品房首付款已经把为数不少的穷人请出买房队伍之外。如果说当前房价过高，穷人买不起中等以上档次的新房，那么，回头看看几年前，房地产市场平稳甚至低迷阶段，穷人就买得起好房子吗？除非你有办法用今天的收入，回到当年购买住宅。
鸟儿飞向天空，粘在翅膀上的尘土也青云直上，但终究要飘落下来。城市地段分化、住房价格分化，不动产经济法则使然，中国房地产市场的结构失衡问题远未得以改善，不同城市、不同地段、不同品质的商品房价格依然鱼龙混杂、泥沙俱下。新一轮的房地产热（暂不匆忙将其定义为泡沫）就是在人们还不清楚中国房地产市场周期是怎么回事时，优质宜居土地带动了整个市场价格的上涨。
城市里的穷人不应被边缘化
穷人的出路在哪里？难道让穷人安于秋风破茅屋之现状？探讨这一问题的意义在于寻找穷人的生存空间。按照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，享受廉租住房的家庭人均住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%，这大概算是以居住标准衡量穷富的一个尺度吧。
在住宅选择上，虽然穷人的机会成本的绝对值可能远小于富人，但与其可支配收入相比，可谓生命不能承重之重。富人考虑的是房子租金高低或者增值多少等问题；穷人琢磨的是居住交通购物等生活便利问题。
穷人更需要城市环境，远离城市中心并不见得节省生活费用。尤其是在城市中心谋生的穷人，居住在交通不便的市郊，由于没有汽车代步，付出的代价更为高昂。政府在郊外大规模兴建穷人社区的做法并不可取。那样做只能加剧市民间生存权的不平等，社区的治安问题也难以保证。即使从经济角度看，市区里的穷人越来越少，城市的竞争力将受到影响。一个不乐观的景象就是，伴随着房地产价格的上涨，穷人被边缘化，而且是在政府的“呵护”下被边缘化。
居住在级差地租较低地段的穷人处于更不利的位置。远离市区的中低档楼盘，尽管价格低，但升值潜力并不大。城市中心地域的稀缺程度远远大于城市边缘地区，城市这张“饼”摊得越大，这种趋势越明显。在整个城市不动产升值过程中，居住边缘化了的穷人得到的只是残羹冷炙。
那些仍然有幸居住在市区的穷人，要千方百计守住他们自己的家园，尽量不被边缘化。政府应当保证被拆迁的市民，特别是低收入市民回迁原址。一些被拆迁的居民难以回迁，其中的关键点在于补偿额度低，买不起原址上的新房。开发商占有原居住者的生存空间，合理补偿的下限应当是与被拆迁面积相等的新房。我的居住环境没有明显改善，反而从优质地段搬迁至劣质地段，天下哪有这样的“公平”交易？当然，如果足额的补偿使穷人变成富人，是否回迁的问题就不存在了。
保留穷人的生存空间，首要的是保护已经居住在市区的穷人生存空间。尤其是不能以改造危房的名义剥夺穷人的城市生存空间，剥夺他们事实上的住房所有权！与其说保留他们的生存空间，不如说是在保留城市文化和历史风貌。没有市井小民（他们并不都是穷人），就没有北京的四合院和上海的石库门建筑文化。一个钢筋混凝土、玻璃幕堆砌的城市，一个千楼一面的城市，其魅力何在？
绿色节能住宅不只是环保时尚，更是穷人的生存之道
富人可以不在乎水、电、煤气等方面费用的高低，穷人则不行。100元人民币，对于穷人，已经是月收入中较大的支出，而在富人那里，不过是饭局上的一杯酒、一盘菜。在基本生活费用方面，穷人的支出负荷远远大于富人。因此，绿色节能住宅对穷人更有经济意义。有两组数字令中国房地产开发商汗颜：一个是目前中国单位建筑面积能耗是发达国家的2～3倍，同样面积的房子，人家用1度电，我们就要用将近3度电。有报道称，全国家用空调年耗电400亿千瓦时以上，相当于三峡水电最高发电量的一半。保温、通风效果好的房屋，会减少制热、制冷能耗；另一级数字是，中国目前建筑能耗占总能耗28%，存量住宅不足1%，新建住宅只有15%达到节能标准。随着能源价格的上升，大量的不符合节能标准的建筑将被节能建筑所替代。当然，并不是将前者统统拆除，其中相当一部分可加以改造，使之成为节能建筑。
绿色节能问题，不仅是技术问题，更是经济问题。绿色节能难以在一个能源短缺的国度里推广，除了教育素养等非经济因素外，住房能耗价格低，节能的投入产出比不经济是深层次原因。有人担心，提价穷人吃不消。政府完全可以采取提多少，补多少的办法，穷人的能源支出至少可以维护原有水平，想办法节能，能源支出还会比原来减少。这种价格手段诱导全民节能的方式不知要比空洞的说教好多少倍。
绿色节能住宅的推广有赖于材料、部品的产业化。没有产业化、没有一定规模，绿色节能就停留在奢侈品层次，难以进入中低价住房。显然，由于绿色节能属于外部经济范畴，在某种程度上市场是失灵的，需要政府从中推动，缩短替代品的推广周期。形成相当产销规模的绿色节能材料才可以作为传统材料的替代品，不仅功能覆盖前者，还应具备价格优势。
如同彩电的普及导致黑白电视的贬值一样，升级版的绿色节能住宅加速功能与审美缺陷的地上建筑的“精神损耗”。近年来，新楼盘品质提高较快。再看看十年来前的楼盘，简直恍如隔世。采用了新材料、新技术的楼盘，加上养眼的景观，与陈旧而无品位的老房子形成强烈反差。20世纪八九十年代建造的住宅，尽管尚在使用寿命当中，建筑质量也基本没有问题，但如今已经成为视觉意义上的“垃圾建筑”。之所以还没有贬到一文不值的程度，是因为这些建筑占据着优质地段，其业主或使用者依然分享着城市级差地租。当然，造成视觉污染的低档住宅占据优质地段，不可能全部发挥优质地段的内在价值。要减少或避免这类焚琴煮鹤式的做法，就需要界定土地产权，让物业流动起来，提高地上建筑与地段的弥合程度，从而，不动产的价值最大化。
少一点道德愤慨，多一些市场手段
经济规律没有道德的愤慨，并不按照常人的好恶发生作用。穷人更需要政府帮助，但市场经济条件下他们需要的不是计划经济方式的帮助方式。行政干预、大包大揽，政府费力不讨好。帮助穷人最好的办法就是货币化补贴，钱直接打入个人账户。如今房价飞涨，政府的税收、土地出让金等因此增加不少，为什么不能拿出来资助一下穷人呢？在土地公有制的中国应更为可行。给钱要好于给政策。弱势群体从政府领取的补贴不仅足值，而且收到假钞的可能性几乎没有；但一搞经济适用房之类的所谓优惠政策，张冠李戴的现象就在所难免。《经济适用住房管理办法》第十四条甚至还规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。足见这一政策“计划色彩”之浓郁。
开发商开发什么类型的房子，为谁造房子，市场说了算。有开发商说，只为富人造房子。这一被断章取义的言论引起轩然大波。至于国家用其交纳的税款救济穷人之类的言语则鲜为人知了。即使果真声言只是为富人造房子，也无可厚非。一些跨国大型仓储超市，实施低价格策略，并不是照顾弱势群体，而是提高市场占有率，增加销售额的需要。那些只做女人化妆品的厂商，没有见到男士们必群起而攻之；那些定位服务高端客户的五星级酒店，也不见得亲民者拒绝下榻。正因为如此，开发商开发高端住宅，是因为手里的地块不适于做低端产品；愿意做低价位住宅的开发商，也并不是出于社会公益目的，而是因为那样做能够实现更大利润。
穷人不是政府手中的人质。对于穷人，政府与社会不能制度歧视与情感呵护并存。兴建几处开假证明就能买到的经济适用房，几个示范小区典型，对提升穷人的整体居住质量没有太大意义。不要动辄以帮助穷人的名义，行设租、寻租之实。穷人作为弱势群体总是受到同情，但制度歧视问题一直没有得以根本解决。
令人高兴的是，现在政府已不再大包大揽。在廉租房问题上，实施补贴为主、实物配租为辅的办法。当然，有关部门还需严格控制廉租房的地段、建筑标准，即确保廉租房与普通住宅属于两种层次的产品，使之既满足基本生活要求，又不至于接近普通商品房标准。前者“价格”不至于影响后者，后者也不至于诱发投机者炒作前者。有报道称，某城市廉租项目获得人居奖。能够拿人居奖的项目，谁敢说它不会成为投机者的目标。这种做法貌似帮助穷人，实则拒穷人于千里之外。一些地方的经济适用房做法也与之如出一辙。特点是在城市高品质地段建造所谓“经济适用房”，即使管理部门限制开盘价格，代表购买权利的“房号”也照样会抬高实际购买价格，本该弱势群体享有的补贴被错误地投向富人，是中等以上收入者购买，而不是真正的低收入者在购买“经济适用房”。
抱怨房地产价格高的人们，希望政府抛售地皮，平抑地价。尽管土地出让信息透明度不高以及土地交付条件的差异性，使政府拥有更多的“个性化”调节地价的空间，但从地方经济长期可持续发展的角度看，地方政府手中的地皮不是多了，而是太
少。《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。撇开当时制定该年限的特定历史背景不说，单就几乎与人寿命相当的土地出让年限看，现在地方政府有寅吃卯粮之嫌。本该分散到未来数十年当中出让的城市中心区域土地，已经所剩无几。即使地方政府有平抑中心区域“过高”地价之愿望，恐怕也没有多少筹码了。竭泽而渔，“鱼”在哪里？增加住宅有效供给，只能依靠集约利用土地。
政府这只“看得见的手”并不比市场这只“看不见的手”更管用。时而帮穷的力量用用了帮富，时而行政干预替代市场选择。迷信国家干预与计划万能一样要碰壁。烹小鲜，慎用力。谋求穷人安居，更大程度上依靠市场的力量，相信市场能够筛选出适宜穷人的住房。须知，刚刚起步的中国房地产市场最需要的就是市场经济的法则与“自由放任”的精神。
（摘自“中国经济观察）2005.3，中共中央党校出版社2005年9月版，定价：25.00元）
