当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……
建一平方米商品住宅到底需要多少钱，房价虚高的数目究竟
建一平方米商品住宅到底需要多少钱？
2005年8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”――
地价：683元/平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区总建筑面积为48.5万多平方米，将地价摊入小区住宅建筑面积，就可得出商品房的地价成本。
土建和安装成本：875元/平方米，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。
配套建设费用：486元/平方米，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。
开发商的运营成本：390元/平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、广告投入、贷款利息等，一般不会超过商品房销售价格的10%。
综上所述，保守计算该项目总成本约为：每平米683+875+486+390=2434元。而销售均价每平米3900元，开发商的利润为1466元，占60%左右。
房产“清单”背后折射暴利玄机
这份清单显示，相对于开发成本而言，60.2%的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。
根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是与相关法律规定相悖的。
表面上看60%的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。福州的这一楼盘，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60%的利润率，一套房子就赚14.66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。
另外，“清单”显示地价在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。
记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，这正是开发商获取暴利的玄机。
福州市物价局于2005年8月份在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。为此福州市物价局局长朱光华说：
“房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。为促进房地产业健康发展，物价部门应该公布开发商的成本，帮助购房者明明白白消费。如果信息不透明，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格。
“政府不能剥夺房地产企业的定权价，但老百姓有知情权，建议国家有关部门尽快制订出商品房社会平均成本的定期发布制度。
“国家为调控房价出台了许多政策，但一些地方的房价回落收效甚微，其中原因就与部分地方出于地方财政等因素考虑，在调控房价中大玩数字游戏有关”。
是什么助推了高房价？
――预期性“概念炒作”拉升房价
事实上，一些开发商对制造、炒作概念，比提高房屋产品质量更热衷。所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念――炒热概念――托出楼盘――拉动房价”。
譬如轨道交通概念，就成了北京一些开发商的一大卖点。业内人士指出，轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。
珠海市公评工程造价咨询有限公司王新峰等人说，有的楼盘虽不在珠海市中心，但楼盘销售均价接近6000元，比别人高很多，主要理由不是成本，而是“环境和预期价值”，如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的珠港澳大桥修建以后交通十分便利”等。
内地一些楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计、环境绿化，都是新加坡的设计。虽然成本并未增加很多，但概念有了，房价就上去了。
在上海、珠海、厦门等城市，一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150%。为什么？只因为是有些海景房。这就是概念房。
――区域性“垄断模式”抬高房价
在上海、北京、珠海等地，常常有很大的一个区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而因缺乏竞争形成“垄断性开发”。2005年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！
房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，还使开发商形成垄断高价，不可能降下来。
――房产商“价格合谋”助推房价
即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。
眼下，商品房基本是开发商想卖多少就卖多少。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为10000元/平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即价格涨到12000元/平方米。这样的“见风涨”在其他行业不可想象，但在房地产市场却屡见不鲜。
――“政绩与财税”驱动高房价
在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者：
其一，高房价意味着高税收。在房地产的利益蛋糕中，开发商原来独得的一些利益，现在转移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化。像提高税率，扩大税费征收范围等手段。开发商随之将其转嫁给消费者。
其二，高房价意味着土地高收益。2004年珠海总共挂牌拍卖了67万平方米的土地，当年政府得到土地收益16.5亿元，这在过去是不可想象的，对地方财政来说是个新的增收支柱。
其三，高房价意味着很明显的城市建设政绩。一些城市为了换取较快的城市建设速度，往往会用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率，等等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，会以周边公共基础设施的改善而故意炒高房价。
（摘自《2006年报告文学》，人民文学出版社2007年1月版，定价：32.00元）
 |
