住房抵押贷款证券化，是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者、缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，
我国抵押市场的发展存在着许多“先天不足”，但是面对“入世”后金融业的竞争加剧以及住房市场巨大的资金需求，我们不能无所作为、慢慢地等待，而应积极探索和创造条件，促进抵押证券市场的发展。笔者认为，在制度安排上应作以下探索：（一）在央行的监管下，通过立法，成立全国性的抵押证券公司，这种制度的安排不仅有利于规范市场,建立标准化的交易程序、有效的定价机制和统一的结算体系，也有利于政府调控住宅金融市场，实现福利效益和经济效益的双重目标。其次，政府发起设立的抵押证券公司的信用等级高，可以降低发行融资债券和抵押贷款证券的成本。此外，将抵押证券公司置于央行的监管之下，还有利于将政府发起设立机构的融资活动纳入贷币政策的调控体系。（二）就抵押证券公司的发展战略而言，在起步阶段，应借鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押保险计划，以弥补各城市置业担保规模小、专业水准低、不规范和抗风险能力弱的不足。在规范和完善我国抵押一级市场的担保保险机制的基础上，公司可以尝试性地推出抵押贷款的批发买卖业务，即当银行资金短缺时，抵押证券公司可以通过收购抵押贷款，向银行注入资金，以缓解银行的流动性风险。当市场利率下降，银行资金充裕时，抵押证券公司可以“逆向”出售抵押贷款，让银行继续享有抵押贷款所带来的收益。由于个人住房抵押贷款具有违约率低和收益高的特点，银行一般不愿意轻易放弃这种优良资产，这常常会使抵押贷款证券化陷入“无米下锅”的困境。而建立机构间抵押贷款的买卖市场，既可以避免这种尴尬，同时又可以满足中小或区域性金融机构的资金需求。（三）从长远来看，住房抵押贷款证券化是住房金融发展的必然趋势，但是目前我们还不具备全面实施的条件。笔者认为，中国住房抵押贷款证券化的推出应按两步实施：第一步，在证券化基础环境较成熟的城市进行小规模试点，工作重点是为将来全面展开住房抵押贷款证券化积极创造技术、设施、制度等基础条件，在实际操作中积累经验，并将出现的问题及时反馈给住房抵押一级市场，使政府、贷款银行等采取措施，及时调整和改进、增强风险管理能力。第二步，在住房抵押贷款一级市场贷款规模进一步扩大，即推行证券化的各种软硬设施条件成熟的基础上，进入全面推行阶段。笔者建议，可选择一家专业和技术装备较强、贷款规模较大的国有商业银行作为证券化发起人，在其内部设立住房证券部，由住房证券部在本行住房个贷部发行住房抵押贷款资产库中选取一组贷款条件相近、品质较高，并符合特定发行条件的抵押贷款，将其打包成抵押池，然后出售给一家有实力的受托机构。受托机构可以是金融资产管理公司，也可以是投资银行或信托公司，并与其签订组合服务协议，受托机构再以受让的抵押贷款池作担保发行传递证券，并由原债权银行或某一信誉良好的金融机构担保证券本息按期支付，发行的传递证券优先出售给原债权银行。原债权银行可以自己持有，也可以将其再次出售给其他投资者。
目前，我国实现住房抵押贷款证券化存在的障碍有：一级市场欠发达；商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足；能够参与证券投资的投资者很少，且能够真正用于投资的资金规模也很有限；缺乏权威的中介机构等等。解决这些问题，笔者有以下几个建议：
――扩大和规范住房抵押贷款市场。我国住房抵押贷款不仅规模有限，而且质量也良莠不齐，对住房信贷的风险管理也缺乏足够的经验。所以，必须进一步加快住房信贷保险市场和住房贷款抵押担保制度的建设，建立和健全个人信用评级和管理制度，确保我国的住房信贷市场尽快在规范化、法制化的良性轨道上实现最大程度地防范风险的目的。
――放宽市场限制，培育投资主体。机构投资者是支持和推动住房抵押贷款证券化发展的重要力量。按照我国现行的金融制度，银行、养老基金和保险公司在从事证券投资方面还存在着多种限制。因此，有必要在加强监管的前提下，适当调整和放宽市场限制，逐步向保险、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场，使这些拥用长期资金的机构投资者能进入市场。
――加快规范和发展资产评估和信用评级体系。独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。资产支持证券的发行必须经过两道评级：第一道是对交易机构及资产支持证券考核评价的内部评级；第二道是发行评级，并将结果向投资者公告。这就要求我国的资产评估机构规范资产评估和信用评级行为，采用科学的评级方法，完善资产评级标准体系，从而提高国内信用评级机构的素质水平。
――健全完善外部法律环境。应立即着手构筑资产证券化所需要的法律框架并研究制定相关的法律法规。根据我国现行的会计和税收法则，结合资产证券化的特性，在会计和税务方面制定适用的政策，确保抵押贷款证券化的顺利实施。
――加快银行信息披露制度的改革。按照惯例，银行发债后，作为发行人必须按季度把自己的资产负债情况、财务情况向社会公众披露，还要对归入发债标的贷款制定优化的标准。而目前，除了证券监管部对上市金融企业信息披露制度有了比较规范的要求之外，其他方面还几乎是空白。因此，必须加快对住房贷款证券化业务具体操作模式、技术方案的研究和论证，并制定和完善相关制度。
――建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券化是一项涉及金融、证券、法律、房地产、评估等多专业领域的融资方式，需要一大批既有理论基础知识，又有实际操作经验的复合型、专业型人才。因此，我们一方面要加强对现有从业人员的培养，同时还应大力引进这方面的专业人才和先进的管理技术与经营理念。
