房地产市场有多少泡沫(图)

顾云昌：1944年4月出生，现任中国房地产业协会副会长兼秘书长,教授。20世纪八十年代初开始住宅商品化研究

记者：当前房价上升较快，社会上出现了关于房地产泡沫的议论，有人说“全球正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的”，还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。你的看法如何

顾云昌：从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。虽然去年1～11月，全国商品房售价同比涨幅12.5%，商品住宅同比涨幅超过10%，但到目前为止，全国房地产市场总体没有多少泡沫。

我的依据是：一，从世界范围看，股市、楼市是容易产生泡沫的经济领域，由于供求关系的不断变化，在房地产市场出现一些泡沫，是不足为奇的，进入市场经济的中国楼市也不例外。从去年1～11月商品房价出现12.5%的涨幅，可能在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，但是根本谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘。我们应当从较长一段时间去观察房价，在过去的五六年间，全国房价年平均只有4%多一点的涨幅，而且这种涨幅是在建筑原材料涨价、土地价格较快上升、商品房品质有较大提升的情况下产生的，全国的房价是平稳、正常的上扬。不存在资产价格虚涨的问题。而且房价涨幅不到人均可支配收入增长速度 9.3% 的一半，可见在去年之前，全国楼市基本上不存在泡沫。二，根据中国房地产TOP10研究组提供的资料，1995～2003年，中国商品住宅平均价格增长37%，远低于美国增长51%、澳大利亚增长83%、英国增长125%的水平，也低于香港地区和新加坡在亚洲金融危机前5年 1993～1997年 的增长水平。由此可见，这几年中国房价比欧美国家平稳，即使真有泡沫，我们也是最小的；从自身发展看，由于前五六年中国人均可支配收入增速是房价涨幅的2倍，平均房价收入比，不仅没有上升，反而下降，也就是说这几年居民的购房能力不仅没有下降，反而上升。从房价和购买力两个角度看，中国房地产市场的“泡沫”也是“干瘪”的。

三，房地产市场的地区差异性大。前两三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出现年均房价上涨二成或二成以上导致三年房价翻了一番的情形。据中房指数显示，上海商品住宅价格2000～2003年平均复合增长率为17.7%，超过同期GDP复合增长率 10.9% 和人均可支配收入增长率 8% ，使房价收入比快速提高。可以认为，这些城市的确已发生房地产泡沫―――房屋价格虚涨。但泡沫有小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫之分。根据我们对这些城市的房价涨幅和购房能力等因素观察，沪杭等市的房地产泡沫大约处于中小泡沫的程度，高价位的房价是由各类国内外高收入的家庭支撑的,没有达到破裂、崩盘的程度。观察世界各地房地产市场，有了泡沫后，并不是只有“越来越大”，直到破裂、崩盘一条道可走，还有随着居民收入逐步提高和房价逐步趋稳或稍有回落，使泡沫慢慢消融的另一种途径。沪、杭等城市正在努力通过后一种途径消除泡沫的压力，并取得了初步成效。必须指出的是，沪、杭等城市的房地产市场态势，并不能代表全国,而只是局部现象。实际上连续几年房价快速增长，只发生在长三角的一些大中城市和青岛等少数城市。与此完全不同的是，前几年广州等城市的房价不但没有快速上升，反而连续出现稳中有降，2004年以来,才出现房价上涨;北京等许多城市的房价表现得相当平稳，2004年也涨得不快,这些城市均无泡沫可言。

尽管在房地产市场中出现泡沫是常有事，尽管中国总体上没有多少泡沫，有泡沫也只在局部地区或少数城市，但是去年开始房价快速上升，仍应引起高度关注。我国香港、台湾地区和日本等国家因房地产泡沫破裂，给社会和经济发展带来的负面影响应当作为我们的前车之鉴，我们应当防患于未然。

记者 你曾说过房地产市场可能会出现“泡沫性过热”和“盲目性过热”,特别是持续的房价快速上涨会带来房地产市场泡沫破裂甚至崩盘的危险，会带来许多经济和社会问题，应当怎样避免

顾云昌：首先,房地产“泡沫性过热”的问题，主要表现为市场供不应求，房价快速上升，产生泡沫，越吹越大，开发商手里的空置房越来越少,而炒家手里的空关房越来越多,最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价，而出现抛楼，房地产市场马上从供不应求变为供大于求,导致泡沫破裂和崩盘。因此,在房地产投资性需求，特别是炒楼比例大，造成房价攀升过快、房价过高的城市，要高度警惕和防止泡沫的进一步加大，要通过经济的、法律的、行政的多种手段调整供求关系,特别是注意调整产品供求结构,同时要限制炒楼，抑制投资性需求。

另外,也要防止“盲目性过热”,其表现为供大于求，房价下跌，空置房积压增多，造成大量闲置和浪费。在去年的市场上，“商铺热”热度不减，由此出现的商业营业用房空置面积同比增长两成，占商品房空置总面积四分之一强的情况，应当引起各地高度关注。盲目开发商业地产，热衷于建造高档商场、购物中心，多来自于盈利的冲动，因为同地段、同楼盘的商铺价格可以卖到住宅价格的3～5倍,甚至更多。建议各地及时公布商铺经营和供求信息，指出开发和个人投资商业中存在的风险，同时，从供地和项目审批上把好关，防止商铺尤其是高档、大型商业设施的进一步过热开发。

记者：以你的见解,理想的楼市该是怎样的呢

顾云昌：在加快城市化，全面建设小康社会的进程中的中国房地产市场，比较理想的状况应当是“房价慢慢涨,楼市年年旺”。因为，土地资源的稀缺引起的地价上升，商品房品质的不断提高引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，都有可能使房价不断上涨，除非整个宏观经济出了问题或者有突发事件 比如战争 的发生。而“房价慢慢涨”，要求房价的涨幅不要太快,最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度；或者始终能在人均可支配收入增长曲线的上下波动，让房价收入比始终控制在合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高。

记者 具体说来,应怎样去控制房价的过快增长

顾云昌：一，高度关注房地产市场供求变化，特别要经常注意房价的变化。包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。及时、全面地向社会发布准确信息，引导各个方面，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。

二，重视利率杠杆的调控作用。通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段来调控供求关系。促进房地产总量的供求平衡,最好是供略大于求,促进产品结构供与求的合理对接。

三，商品房特别是普通商品住宅以及经济适用住房开发用地应予以保证。开发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足。从长远发展看，商品房开发用地总是要不断供应和增量的，根据城市化和人居水平的提高，每个时期都有总量要求，与其“饥饿性”供应不如“提前性”和“饱和性”供地。“饱和性”供地，可以减轻地价上升的压力。而“饥饿性”供地易引发地价上升。特别强调的是，不必担心大中城市房地产开发用地的浪费，这是因为，其一，开发商为了得到高的回报，一般只会通过提高容积率来节约用地；其二，既使在短期内有些楼盘会有积压现象，但由于从长远看中国房地产总量远远不足，消化不成问题；其三，一个成熟的买方市场需要一部分剩余产品，只有供大于求，才能形成竞争，而只有较充分的竞争，才能产出更好的产品和提高开发效益。

四，要想方设法加快盘活和开发存量土地，进一步加快发展二手房市场，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。

五，在继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度的同时，各地要不断提高拆迁管理水平，加快开发进展速度和楼盘供应量。