继11月26日商业贷款利率下调108个基点后,公积金贷款各档利率也下调0.54个百分点。再加上此前推出的一系列楼市政策:居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%;个人买卖住房暂免征收印
人们在盘算利好政策带来的实惠之余,也在关注这些政策将给房地产市场带来哪些影响。诸多楼市新政之后,中国房地产的暖冬是否已经来临?
省钱效果立竿见影
这次降息是9月15日以来我国贷款利率连续第四次下调,让贷款市民尝到了少还贷的甜头。以一个商贷购房者为例,贷款30万元,20年等额本息还款,本次利息调整后,一个月省了307.56元,20年能省7万多元。
如果用公积金贷款买房,根据调整后的利率,贷款30万元,20年等额本息还款,每月可省86.7元,20年能省2万多元。
此前,11月6日,北京市公积金贷款额度上限正式由60万元上调至80万元。这对有意用公积金贷款买房的人无疑是另一个利好消息。链家地产经纪人王勇告诉记者,随着公积金额度的上升和利率的下调,加上公积金贷款周期缩短,最近咨询公积金贷款买房的人比以前有了明显增多。
不过,业内人士也认为,此番调整后,公积金贷款利率4.05%已经接近商贷优惠利率4.284%,公积金利率相对商贷已经没有特别明显的优势。因此,预计央行此次大幅降息后,商贷比例可能有所上升。
刺激作用有所显现
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,降息一方面带来心理预期的利好,使企业和购房者能清楚地看到国家促进经济增长的决心。另一方面是实质利好,利率大幅下调直接降低了个贷成本和开发贷成本,有助于促进部分刚性需求者提前放弃观望。
北京房地产交易管理网的数据显示,11月北京住宅期房总签约量为12475套,其中商品房住宅期房总签约量为5588套,环比增幅超过60%。与此同时,在新的购房税收优惠政策影响下,11月份北京市二手房签约量为5106套,比10月份的数量翻了一倍多。对此,我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景辉表示,这主要与新的税收政策在11月份开始执行,导致许多10月份的二手房交易推迟到11月份过户有关。与二手房交易量上升相伴随的是价格下降,11月份北京二手房交易均价每平方米8317元,较此前一个月大跌6.77%,创下了年内单月最大跌幅。
值得注意的是,作为这一轮全国房地产市场调整的“领跌者”,深圳楼市近来也呈现出均价下跌、交易量上升的趋势。12月1日,中国房地产指数研究院深圳分院发布的11月份深圳楼市报告显示,11月深圳全市商品住宅交易比上月增加2550套,达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。与此同时,深圳市成交均价环比下跌了4.48%。
中指院深圳分院分析师杨奕分析,深圳市11月成交量大幅增长,主要受楼市新政以及大幅降息等一系列利好消息影响。本月新政实施以来,日均成交套数就飙升到200套以上,随后的大幅降息,也进一步刺激楼市回暖。同时受到新政的影响,中小户型成交比也明显增加。结合近几周市场表现,深圳楼市开始步入价跌量升通道。
不过也有分析人士认为,任何调控措施生效都会有一个滞后效应,仅仅一个月的数据还不能代表楼市的走向,楼市是否回暖还需要市场进一步验证。以北京为例,楼市整体低迷的情况并未改变。新浪房产的统计数据显示,北京市12月预计开盘数仅为28个,远低于去年同期的70个。
降价是消除观望的关键
信义房屋分析师朱平平认为,短期内超过居民承受能力的价格仍是楼市回暖最大阻碍。有序的价格调整对房地产市场的长期健康发展或将带来有益的影响,并有利于消除资本市场对行业发展的不确定性观望。
专家指出,要使这些利好政策真正发挥作用,还需房价的适度下调与之配合。政府政策必须与开发商自救相结合,才能真正激活房地产市场。
从北京来看,一批近期开盘的项目均选择了低价入市。广渠门36号地在11月22日以“首城国际中心”开盘销售,以45到70平方米中小户型为主,均价13000/平方米,尽管高于土地招标时所表示的“意向销售价9500元/平方米”,但仍低于周边楼盘价格20%以上。而在此之前,11月15日开盘的远洋・沁山水以11000元/平方米的价格推出,远低于10月初的销售预估报价15000―16000元/平方米,吸引了很多购房者。
在采访中,多位业内人士对记者表示,两个楼盘以低价入市获得市场积极反映,说明北京的购房刚性需求是客观存在的,而释放这些需求、让购房人不再观望的法宝还是合理的价位。保利地产代理市场部总经理吴定金表示,相比降息,开发商理性的价格策略,对改变市场低迷也非常重要,趋于合理、接近市场预期的价格定位可能进一步加速楼市回暖。“政府政策调整的主要目标,是启动内需、促进住房消费。打破市场僵局,不能忽视开发商的主动配合。面对大部分城市存在的高房价与居民购房支付能力不足的矛盾,政府已经开始做出努力。房地产开发企业是否能够正确判断市场形势并调整自己的市场行为非常重要。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
