政府的主导作用与企业的社会责任

关于政府住房政策

吴立范

在楼市出现泡沫和失灵时,政府应对市场进行必要的干预。但如何确定和划分政府干预的范围和程度,是当前房地产业争论的焦点。政府对市场干预取决于它的住房政策目标,根据目标来划分政府干预市场的界限。纵观各国政府的干预手段，虽然不尽相同,但都服从于政策目标。

美国的住房模式可以简括为“大市场、小政府”。“大市场”是指住房发展商提供了95%以上家庭的住房。目前,美国大约10600万家庭中,约7100万的家庭拥有自己的住房,另外大约有30%的家庭通过市场租房。“小政府”是指政府住房政策目标只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭、残疾和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅和廉租房的家庭约为130万户,占全部家庭的2%。在当前住房市场的次贷危机面前,政府对市场的干预是帮助在高房价下购买住房面临无力偿还贷款的业主。同时,采取宏观的财政和利率政策调节住房的供求,通过市场价格机制达到供求平衡,以恢复它正常运作的功能。

英国政府的住房政策经历了由“福利住房”向“低收入家庭保障住房”的转变。二次世界大战后,英国倡导公民普遍享受住房保障福利。为此,政府大规模修建公房,并以低于市场的租金出租给居民。到1960年代末,政府公房已占全部住房的1/3。但1980年后,政府开始从福利住房全面撤退,推行住房私有化,将政府提供住房转为由市场和非盈利机构为主导。政府住房政策不再是解决中低收入家庭住房需要,而是集中解决低收入家庭住房问题。它采取的住房干预机制由过去的直接房租管制改变为类似美国的间接宏观经济政策的调节。

我国的住房改革将长期由政府的福利分房制度转变为由市场提供住房的机制。但是,市场是以盈利为目的,难以兼顾社会公平。这就需要政府来发展与市场平行的、以保障居民住房为目标的住房系统。在今后相当长的时期内,我国住房的基本政策目标是尽可能地利用市场提供居民住房并帮助低收入家庭达到基本的居住条件。

当前,在经历了过去几年的房价高涨后,政府也同样面临着对房地产市场进行调节和干预的问题。

首先,政府干预应当限制在住房的供给和需求上,而不是力挺房价。价格是调节住房供给和需求的机制,政府应当以间接的宏观财政和货币政策的方式,如降低银行住房贷款利率,调节住房二级市场的税费,来达到改善市场的环境和完善市场的功能,而不是直接以房价为干预目的。

其次,政府的干预应以帮助那些受到高房价冲击、被排除在住房市场之外的低收入家庭,采取措施解决他们的住房困难,而不是救发展商。最近国务院出台的“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的政策,体现了政府住房的政策目标。

总之,商品房的建造和分配由市场决定,保障住房的建造、分配和管理由政府负责。前者的核心是效率,后者的目标是公平。政府对商品房市场进行宏观调控的目的是建立健全各种法规,建立和健全信息披露制度,通过竞争机制和价格调节来完善市场功能。调控的手段采用税收、信贷、利率和土地政策影响供给和需求,即以经济手段调控市场的原则。

公开性、公共性与社会妥协机制

香港大学教授甘阳

如何建立政府、企业和民众之间的社会妥协机制和社会信任机制,是任何现代社会的基本课题,而且是长期的课题。

即使在香港这样一个政策规章制度相对比较健全的社会,社会妥协仍然是相当困难的问题。大家如果稍微留意一下香港的情况,就会发现最近这些年香港大型房地产项目被迫下马的案例层出不穷,例如前几年有著名的红湾半岛事件,也是涉及到比较大的拆迁重建项目,因为社会意见不同,发展商最后被迫退出。还有一些发展项目,都搁置在那里,一直无法达成社会妥协。

现代社会的特点,跟传统的社会不一样,传统社会也有很多的矛盾,但是传统社会的社会流动性和社会分化都比较低,虽然矛盾很多,但基本上是比较简单的,解决矛盾的方式也是比较简单的,一般来说由习俗、传统和成本很低的行政手段就可以解决。但现代社会的特点,特别是中国高速发展的转型社会出现的特点是,原有的社会信任机制弱化,不信任度会越来越高,因此解决社会矛盾的成本也必然会越来越高。我们的政府和企业对这些方面都要有比较充分的思想准备,将很多的问题看成是必然出现而不是不会出现,这样解决问题的方式就不同。

我来介绍一个香港的房地产项目作为例子,该房地产项目因为社会各方不能妥协,僵持了30年无法上马,一直到最近,终于有了突破,被看成是三赢的局面,政府、发展商、市民都比较满意的例子。

该房地产项目在香港称为合和中心二期,涉及的企业是香港合和集团,集团老板胡先生是香港的名人,很多有名项目例如现在的港珠澳大桥,最早就是他提出来的。但在合和二期这个他自己最在乎的项目上,胡先生却努力30年而一直无法上马。该项目是在香港的湾仔,胡先生本人从小在这个地方长大,因此他特别希望发展这个大型房地产项目。从1978年他就开始准备,整个八十年代有无数的方案,一会儿被否决,一会儿被搁置,一直到1994年,他的项目方案才被香港城市规划委员会批准,也被香港政府批准,批准他可以建一个93层高的会议酒店,当时的方案这个会议酒店建成后将有房间2000多间,建成后会成为香港最大规模的酒店。但1994年批准后,因为各种原因工程暂时没有上马。到了2003年,他提出新的方案,改成建两栋楼,一栋是73层高,一栋是58层高,但这个方案立即被政府否决。其中重要原因是,从1994年到2003年这10年期间,香港市民对居住环境的要求发生了很大的变化,从前没有人在意你盖多高的楼,香港也没有法律政策规定建筑的高度,但这十年间整个市民社会,包括香港城市规划和建筑师学会等对城市建设的理念都发生了很大变化,建设太高的楼已经很难被社会接受,因为高楼太多造成废气无法排放出去,严重影响香港城市的环境。不但楼房高度,而且楼房的密度,都会影响城市环境,因此市民和专业团体都要求更严格的监管;此外,该项目还涉及到要砍伐300多颗树,环保团体认为这会破坏生态,总之各种各样的社会团体都表示了自己的意见。因此胡先生的方案一再被否决。一直到了2008年,合和集团大规模裁减了原有的项目,原来是93层,现在减少为一个55层,房间数目从原先的2000间减少到1000多间,这个举动得到整个香港社会的正面评价,达成了社会妥协。这次合和中心二期的项目有突破以后,香港政府表示希望考虑成立一个专员部门,专门负责帮助发展商与市民之间进行沟通。这也说明,香港以前同样一直缺乏必要的制度化的社会妥协机制。

我国下一步的发展特别需要从自己国情出发探索建立社会信任和社会妥协机制。规章制度和政策法规当然越健全越好,同时企业的社会责任越强越好,但我以为这些都仍然只是必要条件,而非充分条件。因为一方面,由于现代社会的发展速度很快,不可能建立一劳永逸的政策法规。另一方面,自从七十年代末西方提出企业的社会责任以来,实际很难量化和具体规定企业的社会责任。目前为止,企业的社会责任更多的是企业自己的主观判断,不大可能具体规定。因此无论政策法规还是企业社会责任,都是达成社会信任的必要条件,而不是充分条件。像我国这样发展和转变非常快的社会,特别需要以公开性和公共性为原则建立公共咨询和民主协商的社会信任和社会妥协机制。

房地产开发企业的社会责任

廖俊平吴立范周如勇罗党论

近年来,我国房地产开发企业的社会责任问题引起了社会的广泛关注,但在界定房地产开发企业社会责任时仍存在很多模糊认识,一方面社会舆论常常将房地产开发企业的社会责任泛化,另一方面多数关于房地产开发企业社会责任评价体系将其局限在慈善捐赠行为和纳税行为。

我们基于国际上在界定企业社会责任时的主流理论――利益相关者理论,分析了我国房地产开发企业的利益相关者。

利益相关者理论的核心思想是:企业是其利益相关者相互关系的联结,它通过各种显性契约和隐形契约来规范其利益相关者的责任和义务,并将剩余索取权与剩余控制权在企业物质资本所有者和人力资本所有者之间进行非均衡地分散对称分布,进而为其利益相关者和社会有效地创造财富。

我们按照房地产开发企业利益相关者群体与企业合同关系的性质,将利益相关者分为契约型利益相关者和公众型利益相关者。同时我们认为,建立评价指标体系时应该遵循以下原则:1.系统性原则;2.科学性原则;3.可比性原则;4.可操作性原则;5.权威性原则;6.创新性原则。

我们建立的评价指标体系分房地产开发企业契约型利益相关者、房地产开发企业公众型利益相关者两类评价对象。其中,房地产开发企业契约型利益相关者包含股东、员工、购房者、房地产链上企业和债权人等五类子评价对象;房地产开发企业公众型利益相关者包含政府、社区和环境三类子评价对象。在衡量房地产开发企业八个利益相关者的利益要求下,我们设计了31个三级评价指标。

住房政策与政府责任

郭巍青钟晓慧

进入新千年以来,住房问题成为中国社会生活中引发广泛争议的焦点之一。伴随着大中城市住房价格的高速上涨,公众当中关于“买房难”和“住房难”的抱怨也不断高涨。围绕着住房问题的媒体言论和有关辩论越来越激烈,以至于在开发商、消费者以及某些专家学者之间,形成了紧张关系。当政府试图以廉租房、经济适用房以及限价房等政策来缓解社会矛盾时,又引发了关于政府是否应该干预市场、改革是否倒退等等方面的争论。

从公共政策分析的学科角度来看,住房领域中的这些矛盾和困境,根本症结在于政府在相当长的时期中,仅仅以单一的经济政策思维来看待住房问题,缺少社会政策的思维。

所谓经济政策的思维,就是把住房问题看作是或主要看作是一个市场问题。因此,在政府的政策议程上,基本的关注是住房产业的增长、住房市场的发育与要素配置、住房的价格与供求关系,住房市场的监管与法规、住房金融制度、住房市场的效率、以及土地和住房怎样作为财富而增值,等等。

所谓社会政策思维,就是把住房问题看作是社会问题。相应地,政策议程的基本关注是住房需求的界定与满足、公民的“住房权利”的建立与保障、通过住房问题的解决来保障社会公平、通过住房问题的解决来消除贫困和消除社会排斥、住房问题与城市规划和和谐社区建设以及多层次的住房融资与住房合作,等等。

两种政策思维所追求的政策目标是不一样的。在经济政策思维中,产业与市场的增长是最重要的政策目标,在实际运行中,它很容易变成事实上的唯一目标。这个目标假定,市场的发展能够为社会成员提供足够多元、细分和适用的住房。而在社会政策思维中,政策目标是社会公平与住房权利,它将市场发展看作是实现这种目标的一种手段。

两种政策思维也分别引导出不一样的政府责任。在经济政策思维下,政府的主要责任是监管市场,政府不用公共财政来提供住房。在实际中,政府也可能使用非常有限的公共财政资源,对市场经济下的“死角”或“剩余问题”提供某种最低限度的人道救济。而在社会政策思维下,政府却有责任使用公共财政,同时也有责任协调市场与社会的各种资源与手段,甚至在必要的时候干预市场,以便建立某种平衡的方式,满足社会成员的住房需求,同时保障所有成员的住房权利。

我们认为,解决中国的住房问题必须要有合理的住房政策。而根据中国自己的发展经验,也借鉴发达国家和地区的经验,合理的住房政策应该有两个特征。第一,必须充分认识到,住房政策是横跨两个领域的政策,它不仅是经济领域的政策,同时也属于社会政策领域(或者说福利政策)。而当务之急是重新建立对社会政策的认识。第二,应当将住房问题看作是广义的社会福利,同时按照发达国家的经验,综合使用国家、市场、社会、家庭与社区的资源和手段,构建一种混合型的住房福利制度。

房地产行业的政府规制

刘恒陈钠

政府规制的现存问题:规制过度与规制不足

1.规制主体不合理。房地产业具有众多的规制主体,这些主体出于部门利益的考量,经常滥用规制权限,对于有利可图的交叉规制领域,争相设权、争相执法,给规制对象造成沉重负担。而对于无利可图又需要大量投入的交叉规制领域,则相互推诿,或懈怠执法,造成规制空白和漏洞。

2.规制权限不规范。房地产业的规制目的是通过一定的制度建设,规范房地产业参与主体的行为,为他们提供公平竞争的制度平台,从而实现社会资源的有效配置。规制权限的设置服务于规制目的,在规制权限设置方面,应该减少规制主体的利益色彩,杜绝规制主体谋求自身利益的逐利行为。

3.规制范围不适宜。在房地产业中,从土地使用权的供应、房地产企业资质的审批、商品房建设的规划、配套设施的审批、建筑质量的验收、信贷结构、规模的控制、房地产交易中介的核准再到各个环节的税收、房地产价格的控制、房屋面积比例的控制、商品房房屋类型的控制等,政府规制无处不在。很多本应由市场自主调节的内容,政府却乐此不疲地消耗大量的社会资源进行规制。而对于如低收入者住房保障,规范市场交易秩序,提供良好制度保障等本应由政府重点规制的内容却着力不多。

4.规制方式不科学。房地产业政府规制的方式,主要包括行政规制方式、经济规制方式和法律规制方式。在房地产业市场化初期,政府规制一般以行政规制方式为主。而在一定程度上经受了市场经济发展理念的洗礼之后,政府开始注重使用经济和法律的规制方式。但同时我们也看到,政府直接调控房地产业的目的和认识并未改变,很多政府规制主体至少到目前为止,还缺乏尊重房地产市场主体意志、间接调控房地产市场的认识和耐心。政府规制改革:放松规制与规制重构

1.完善规制主体的制度建设。在政府作为规制主体层面,应该统一政府规制主体,科学安排各规制主体之间的权限划分。与此同时,应突破政府作为单一规制主体的观念,发展多元化规制主体。政府的角色应该更多地集中于宏观规制的领域,如制定房地产业发展的宏观政策,进行调控性立法,为房地产业发展完善制度环境,平衡房地产企业和公众之间的利益等等。至于一些具体事务,尽可以交由行业协会、业主大会等社会中介组织进行规制。

2.停止政府的逐利行为。政府事实上是房地产产业链上最大的获利主体,在这种情况下,寄希望于作为规制主体的政府能站在中立客观的立场进行规制就显得勉为其难了。因为追求出卖土地所得最大化的政府作为利益相关方的身份与作为规制主体只能是裁判员的身份是相冲突的。因此,政府应当退出房地产业的利益链,还利于民。

3.发展多向度的政府规制过程。我国目前的房地产业政府规制过程是单向度的,即政府作为规制主体单方面制定规制政策,要求被规制对象无条件遵守。在这种单方面垄断性的政策实施过程中,很多被规制对象的合法利益被忽视。因此,应当允许房地产企业、普通民众、社会中介组织等实质性地参与规制政策的制定和实施过程,这不但不会损害政府的权威,反而会提高政策的有效性、科学性和民主性,从而减少政策在具体实施过程中所遇到的各种阻力,提升规制主体的良好形象。

居住隔离与居住融合

周春山

居住隔离指的是城市中的居民由于文化、财富、种族、宗教、职业、生活习惯等特征的差异共同作用形成了不同的社会阶层,相同或相近的阶层聚居于特定地区,遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观,而不相同或相差较远的阶层则彼此分开,居住在相对隔离的区域内。简而言之,即居住隔离是社会阶层分化在住房空间上的表现形式。

西方国家普遍存在居住隔离,一是种族隔造成的隔离,二是收入水平及住宅政策所产生的隔离。目前居住隔离的大体形势是城市中上阶层人口居住在市郊或外围地带,而低收入者则居住在内城。市场因素是居住隔离形成的根本原因,其次是历史文化因素。另外,政府为解决贫困人口住房问题而建立的公共住宅区,往往会强化居住隔离。居住隔离会产生一些消极作用,如影响个人生活质量、加剧贫富分化、降低社会的运行效率等。

建国后,中国在计划经济时期实行单位福利分房制度,住房按单位来分配,单位的行业类型决定了住房空间的形式。由于单位之间的收入差别不大,住房空间的差异也就不明显,尚未出现居住隔离。改革开放以后,随着住房制度改革、土地使用制度不断的发展,我国房地产市场形成,为住房的选择提供了物质基础。土地的有偿使用与住房的商品化,加上工作岗位的差异以及工作职位流动性的加大,出现了高级住宅区、低收入住宅区等不同类型的住宅区,住房空间的差异开始显现。

目前,居住隔离在我国仍未大规模地出现。只有政府和市场应共同协调发挥作用,才能实现建设居住融合的和谐社会。政府有责任制定有利于各阶层和谐的住房政策,包括建设合理的社会阶层结构、调控房地产市场、规划合理的居住模式、促进公共服务设施的公平使用、调控土地和房地产市场、抑制市场投机行为、提高保障性住房的管理水平等等。企业在追求合理利润的同时,也应负担起社会责任,严格按照政府规划进行建设,积极参与保障性住房的建设,规划设计促进社区居民交流的空间,建设多样化的住宅满足需求。

房地产企业法律责任问题研究

王红一

守法经营是企业最基本的社会责任,法律责任是社会责任的底线。企业的法律责任实际是为企业行为划定禁区,不可越雷池一步,否则就要承担相应法律后果。因此,房地产企业法律责任制度与社会责任状况密切相关。

改革开放30年以来,我国房地产企业在促进国民经济发展、推动城市建设、改善人民居住条件和创造就业机会等方面做出了重大贡献,同时也存在着过度追求企业利益乃至无视或侵害社会和他人利益的违法违规行为,如违法取得土地、拖欠工程款、房屋销售虚假广告、合同欺诈和违约、更改规划、面积不实和房屋质量缺陷等等。因此,需要加强对房地产企业的法律规范以促进该行业进一步健康发展。

改革开放以来我国对房地产企业的法律规制与法制进程基本一致,既取得了显著成果也存在一些需要完善的地方。总体来看,我国房地产企业法律责任在立法、司法、执法各个层面上仍存在着系统性的问题:立法对有些责任界定不清(如拆迁责任),对有些责任规定过轻(如房地产企业违约等信用责任),对有些责任缺乏规定(如与“小产权房”有关的责任);司法中对大量的规避法律行为如“挂靠”、“黑白合同”和“垫资”等缺乏明确统一的责任认定标准,导致难以有效地追究相关责任;执法受到利益关系的影响,法律实施效果有待提高。

现有的房地产企业法律责任问题,体现了土地公有制为主的国家控制的市场模式下房地产行业关系错综复杂和利益冲突激烈的状况。完善房地产企业的法律责任制度的核心内容,是规范企业与政府的关系。立法应对房地产企业和政府利益进一步进行隔离,分清二者各自不同性质的法律行为和法律责任,避免责任混淆;同时,应加强对政府行为的约束和监督,使政府成为真正的市场管理者和代表公共利益的利益相关者,而不是具有自身利益的市场参与者。

房地产企业法律责任问题也反映出相关的法律技术尚待提高。目前存在新的法律理念诸如私有产权保护等在房地产专门性立法中没有得到有效贯彻、法律法规之间存在交叉与冲突、法律规定的一些标准脱离房地产行业和企业的现实状况,以及相关制度缺乏可操作性等问题。法律责任制度设置应当更为科学,不应只注重事后的处罚,更应避免问题的发生,诸如强化房地产企业信息披露法律责任对于增加市场的透明度和弥补监管的不足具有积极意义。法律在对房地产企业加强法律约束的同时,也不应忽视对房地产企业权益的保护,需要在房地产企业责任与权益和公众权益之间进行平衡,维护房地产行业的竞争和发展。

对房地产企业的行为进行法律约束,与市场发展和相关的制度改革紧密相关。譬如,对于“小产权房”等在旧制度环境中破茧而出的新问题,只有在土地发展权、农村土地流转制度等相关制度改革和重构之后才能从根本上得以解决。

也应当看到,法律只是经济行为的约束机制之一,受到立法技术、执法能力、司法效率和法律意识等多种因素的局限。规范房地产企业行为任重而道远。

限价房政策的影响与启示

朱亚鹏

2007年底广州率先在全国推出限价房。限价房政策是住房货币化改革以来在房价高企的背景下,政府在继续完善经济适用房、廉租房政策之后推出的解决住房问题的新举措,引起社会的普遍关注。

限价房政策源于国家的宏观调控。限价房是土地的供应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位来开发的一种商品房。它是针对第一次购房者实现居住有其屋梦想的一种政策扶助,反映了政府对中等收入阶层人士(尤其是年轻白领)住房问题的关注和承诺,更重要的是,政府试图通过此限价房政策来平抑房价抑制房地产投资过热,保证房地产经济能够保持持续和稳定的发展。

限价房有助于首次购房的中等收入者或者“夹心阶层”实现居住有其屋的梦想,但限价房的质量无法保障以及不完整的房屋产权的限制,加之限价房一般位置偏离市中心,在经济不景气的时候,房价最容易下降,使得限价房政策的好处和吸引力不断减少。限价房的推出可能引致某些地区、区位房价下跌,引起商品房的价值相对缩水,对购买商品房的居民利益可能有一定冲击。此外,由于在限价房申购中非户籍人口被排除在外,部分限价房地块被指定卖给大型企业作为单位自建房,限价房也被认为会加剧社会不公和社会排斥。

政府推出限价房政策的直接目的在于平抑过高的房价和过热的房地产投资,以便房地产经济能够保持持续和稳定发展。在某种程度上,显然广州限价房政策已经部分实现了预设的直接目标。但是,广州限价房政策却没有能够解决中等收入家庭的住房问题,让人担心限价房政策只是对中等收入阶层稍纵即逝的安抚;另一方面,限价房由于受到低成本的局限,装修用材较差、电梯配备不足等现象普遍。先天条件的不足,位置偏远、交通不便、配套缺乏等问题,也就成为制约限价房的关键因素。随着国际金融海啸的影响,住房市场开始不景气,在政府开始努力救市的背景下,限价房无疑也面临尴尬的境地。

限价房的实践和困境说明政府在制定住房政策时应该确立以人为本、强调住房公平的政策取向,而不仅仅是将住房政策定位为房地产经济的发展附庸。住房政策应该有长期目标,社会性的住房保障政策应该与房地产产业政策区分开来。合理界定政府在住房保障和房地产经济发展中的责任和职能,鼓励不同层级的政府部门和社会各界共同参与讨论,民主决策,形成社会各方普遍认受的政策,让不同人群对住房利益形成合理预期,才能保证房地产领域各项政策的可及性、公平性、稳定性、充分性。

房地产企业的成长与企业社会责任

方建国

房地产企业的成长与企业内外资源的变化具有密切关系,企业成长与企业的社会责任之间存在互动机制,其发展过程是一个企业内外资源不断协调的动态过程。企业社会责任在这个过程中不断得到加强,最终达成促使房地产企业成长与我国社会经济发展逐步协调一致的目标。

近年来,房地产市场受到政府和社会公众的关注,企业的社会责任成了企业成长的重要考量因素。企业的市场环境由于政府市场监管政策和社会监督机制的完善而发生了重大的转变,土地的“招拍挂”使得靠关系拿地变得困难,企业要想获得持续成长的资源(土地、资金),就必须成为一个诚实守信、公开透明的公众企业;必须具备能够进行跨区域经营的开发、资金、技术、人才管理能力;必须具备管理产品品牌和企业品牌的能力,以及动态协调各种资源的能力。在这个时期,企业成长与社会责任的互动机制对房地产企业发展起着重要的作用,有远见的房地产企业将其战略远景扩展为对社会发展的贡献方面,企业的社会责任从依法纳税、规范经营扩展到慈善公益方面。企业在社会责任方面的失责会导致企业形象的改变,从而影响到企业的持续发展。在2008年“5・12”四川汶川大地震时期,许多著名房地产企业积极捐款和参与救灾重建,都体现出企业社会责任对企业形象和企业战略的影响力。

从不同时期我国房地产企业成长与企业社会责任的互动情况分析,可以看出由于房地产市场的发展和成熟,社会和环境对房地产企业社会责任的要求也在不断提高。房地产企业社会责任有三个层次：第一是规范经营,它要求企业依法纳税,尊重自己的员工和消费者,生产出来的产品不能危害消费者安全和对环境产生不良影响;第二是慈善公益,它要求房地产企业在具有一定盈利和品牌影响力的时候,能够济困扶难;第三是能够将社会责任上升到企业战略层次,企业与社会变成一个有机的利益相关体,通过企业发展推动社会进步。我们认为,达到第一层次的企业可以被称为“行为好的企业”,达到第二层次的企业可以被称为“善而良的企业”,达到第三层次的企业则可被称为“高瞻远瞩的企业”。

综上所述,企业成长与企业社会责任的互动机制的逻辑关系是:房地产企业的社会责任是房地产企业股东利益和其他相关者利益的统一,这些利益相关者既包括政府和社会公众,也包括他们所处的自然环境空间;房地产企业通过在经营战略中承担企业社会责任,兼顾其他相关者的利益来达到企业综合效益最大化,从而达到使企业获得长远发展的目的。同时,企业社会责任理论倡导的是企业长远发展,与社会和谐发展的精神。因此,房地产企业只有树立长远的发展思想,做“企业公民”,才能以一种长远的思想去规划自己的企业战略。

(本版文章作者除注明者外,其余均为中山大学教授、副教授)