前一天他从网上得知，购买首套自住住房并且无逾期还款等不良信用记录的客户，可向银行申请七折房贷利率优惠的消息。于是，他就要求这里的工作人员为他算笔账，看看他相中的那套83平方米，120万元的房子可节省多少钱？结果是，如果按房贷尾款还有50万
最近，王先生在这套房子上的账可没少算。去年下半年以来，刺激房地产市场的政策接二连三地出炉，从降息到契税、印花税、土地增值税减免，再到营业税的减免，购房者的购房成本在不断下降。以前，这套120万元的房子光税费就要97000多元，如今只需交1%的契税即可，只有12000元，少了8万多元的税款。账算完了，但真金白银的优惠并没有打动王朝东，“虽然利息和税少交了不少，但与之相比房价才是大头。”
王先生的想法代表了当下很多买房人的心态。央行调查显示，在未来3个月打算购房的居民占比仅为14.6%，已经跌到历史最低水平。他们是房产市场中刚性需求的那部分，买房对他们来说是必须付诸实施的行动，但何时付诸，他们认为，房价还有下降空间，不如持币观望。
这个判断基于一个事实：长期供大于求的市场必然导致产品价格的下降。据中原地产投资顾问部统计，2008年北京住宅供应约9.8万套，比上年减少18.6%；全年住宅成交仅5.8万套，同比大幅下降了59%。国家统计局数据显示，截至去年11月底，全国商品房空置面积达1.36亿平方米，同比增长15%。
如果按照国际上认可的以房价收入比来评定房价高低，即房屋的价格应当是家庭年收入的3到6倍左右，那么王先生一家15万元左右的年收入，对应的房价应该在45万元至90万元之间，距离目前已经下降不少的120万元，不知王先生能否等得到。
购房者在观望，而一些开发商在房价上则变起了戏法。主要表现就是，表面看是花样繁多的促销手段，实际上房价下降有限。比如原来140000元/平方米的房子，现在标价是120000元/平方米，细问才知道，前者是精装修，后者是毛坯房。凡此种种，不一而足。并且几乎所有的售楼处都会貌似肯定地告诉买房人：我们的优惠已经到位了，没有降价空间了。开发商不降价的理由似乎也很充分，前两年钢材等原材料的不断上涨，以及高额的土地出让金，造就了今天市场上高成本的楼市。
相比之下，最着急的是政府。早在国务院出台诸多房地产新政之前，各地方政府五花八门的救市措施早已先行一步，开始对成交量持续下跌的本地房地产市场施以援手。房价持续下跌、土地频现流拍、开发商大幅缩减开竣工面积等因素，直接危及到地方的财政收入；而收入的减少反过来又使得保障性住房建设计划因投入不足而障碍重重。
眼下，挽救经济颓势的当务之急是扩大内需。房地产行业是国民经济重要的支柱产业，一系列旨在启动房地产市场的政策纷纷出台，这既是防止房地产市场急速下滑危及经济全局的务实之选，也是拉动消费、扩大就业的重要着力点。
一个比较有意思的现象是，随着政策的逐步细化，市场反而表现得对政策的敏感度开始降低，买卖双方似乎都在期待着下一个利好政策的出台，这就使得市场处于一种胶着状态：无论是购房人的投入，还是开发商的投资，都显得相当犹豫。
看来，2009年的楼市注定将在各种力量的博弈与制衡中进入周期性的调整期。在买方市场的大背景下，购房者会更加理性，房价会进一步回落，成交量也会在政策利好的支撑下维持一定的水平。
毫无疑问，房地产市场的真正活跃要依靠政府、开发商和购房者三方力量的共同作用。在市场低迷的情况下，如何将购房者的潜在需求转化为实际行动，除了政策的鼓励和支持外，房地产企业能否认清市场大势，主动采取措施，向市场积极提供定价合理、质量可靠的房屋，已经成为房企能否应对市场、在未来立足的关键。
令人欣喜的是，在各项利好政策的催生下，成交量这一测试市场繁荣程度的最可靠凭证，在近两个月里出现了回暖的迹象。数据显示，2008年11月份，北京期房网上签约近1.4万套，比10月份增长48%；存量房网上签约数量更是比10月份增长了2.47倍。房地产销售率回升的现象在深圳和上海也都不同程度地存在。这说明，经过一段时间的价格调整以后，市场的有效需求已经开始激活，房地产刺激政策正在对整个市场回暖产生积极效果。但是否就意味着房价也顺势到了底部，则有赖于后续利好政策和整个宏观经济的走势，目前恐怕还很难下定论。
顺便说一句，单纯追求房价的底部，对自主型购房者来说未必是明智之举。市场底部犹如迷宫般神秘莫测，能够准确把握底部，对市场玩家来说都是一个世纪性难题，何况平民百姓。如果一个楼盘拥有相对合理的价位，以及未来良好的增值预期，也就未必非得等待那或许只有10%的降价空间了。
楼市向何处走姜纯绘
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