4月8日的北京,艳阳普照,春暖花开。中国国际贸易中心展厅的2009北京春季房展现场,熙熙攘攘,人头攒动,火爆的场面呼应着室外的春意盎然。在楼市出现回暖的同时,一些市场不确定因素似乎仍使春季乍暖还寒,楼市的前景走向仍然扑朔迷离。在一季度楼市成交量出现回暖的背景下,人们都将目光聚焦本届春季房展,以期从中获取中
优惠购房与部分楼盘涨价并存
本届房展现场,地产商纷纷推出一系列优惠促销手段,吸引购房者的目光。记者在现场看到,本届房展会上,约有80%的商家推出赠送、折扣、特价等不同形式的促销活动,优惠范围之广极为少见,其中,以折扣为主的价格优惠最为普遍。在展会期间,北京区域大约有30多个楼盘明确表示,展会期间将有大幅度优惠举措。除部分楼盘表示在展会上推出一定数量的特价房外,折扣最低的楼盘一次性付款可享受8.2折的优惠。
与以往展会不同,本届房展会的主打项目集中于北京地区项目,尤其是之前由北京市建委出面牵头的“暖春行动”,将房展会当作是开发商集中推出特价房的最高潮。但事实上,在展会上很多项目并未给买房人带来降价信息。北京石景山区的远洋沁山水首期开盘时均价不足每平米12000元,目前已经涨至每平米13500元,且在此次春展会开幕前就已销售完毕。而靠近北京南二环的中信城去年秋展时推广均价仅为每平米16500元,目前又调整回每平米18500元的价格水平。
销售中开发商逆势涨价形势与近几月出现的“小阳春”趋势几乎同步。统计显示,3月份的楼市成交数据继续攀升:3月上海商品住宅成交量为156万平方米,环比增幅97%;同期北京共成交商品住宅期房11298套,成交商品住宅现房2124套,环比2月分别增长72.1%和23.6%;深圳、广州等城市住宅成交量也创出近期新高。
刚性需求释放观望氛围仍浓
上海易居房地产研究院高级研究员回建强指出,刚性需求的释放是这次成交量短期放量的主要原因。从市场因素看,关系到住宅市场成交及价格走势的因素很多,如宏观经济走势、住房供应结构、市场供求关系、消费信心、空置率等等。短期内消费信心和供求关系对市场成交及价格影响较大。
根据房展主办方提供的数据,春季房展会首日,北京地区共成交437套商品房,单套成交面积平均为98平方米,成交均价为每平米11800元,这一数字高于去年秋季房展每平米10089元的意向成交均价。“现在房价跌了,交易量却上去了。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总裁胡景晖表示,从目前价跌量增的情况来看,购房者正在逐步趋向理性消费,这对于楼市的健康发展意义重大。
与展会透出的交易量回升势头相同,一季度全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。中国房地产指数研究院副院长陈晟分析,从今年2月份上海楼市的成交结构看,配套商品房成交占了三成,单价在1万元以下的商品房占66.7%,其中单价在7000元以下的商品房占44.7%;此外,各地成交住宅中小户型都占很大比例,“这表明,当前市场的主流需求还是自住需求”。
近期,随着成交量回暖,开发商随行就市上调价格的现象在一些楼盘销售过程中纷纷出现。这种价格的反弹让不少购房者拿不定主意,“接下来房价会怎么走”成为众多购房者的疑问,由此带来的持续观望气氛在购房者中仍占有很大比例。前来展会参观的北京市民纪长芸女士对记者说:“目前,为了改善住房条件,想更换一套三居室住房,除了房展会上一些优惠项目外,看中的楼盘价格依然超出一定心理预期,所以准备再看一看。”
市场供求压力仍将继续存在
据中国指数研究院提供的数据,2008年,北京住宅新增供应总量达到1477.01万平方米,是相对应当年895.61万销售面积的1.65倍;其中,住宅市场在2008年11月达到历史最高1916.05万平方米,住宅库存压力巨大。进入2008年12月以来住宅存量逐步被消化,截至3月31日,住宅可售量下降到1777.09万平方米,但相对于2008年初的1357.48万平方米,库存压力依然严峻。
针对近期的楼市回暖,SOHO中国董事长潘石屹提出这源于“市场的力量”,源于2008年以来囤积的刚性需求在政策利好和降价刺激下大大释放。而中原地产研究中心在一项研究结论中也表示,现在说市场回暖为时过早,市场后续需求增长必将放缓,来自国内外的投资性需求在经济走向不确定的多重因素影响下,将会更加审慎。
业内人士分析,从2009北京春季房展会的交易情况,做出楼市已经回暖的结论依然为时过早。在买方市场的格局下,在与卖方市场的不断角力中,理性的内需将缓慢得到释放。然而,目前,北京房地产市场面临的供求压力也继续存在,房地产开发和楼市态势仍将是一种雾里看花的焦灼。
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