目前,我国住房市场表面上已形成了商品性住房、保障性住房并举的多种类、多层次的市场产品结构,但事实上,商品住房和保障性住房的发展并不均衡,经济适用房和廉租房的供给明显滞后,与市场需求结构不相适宜。因此,有必要进一步改革住房市场体系,完善住房供给制度。
我国的住房体系主要存在着以下几个方面的问题
上述分析表明,目前我国住房市场的问题是多方面的。基于结构性供需分析,本文认为,为满足各类人群的住房需求,在稳步发展商品房市场的同时,要坚持综合改革的方向,主要内容包括:
――大力发展多层次住房市场,完善住房分类供应制度。人们住房需求的多样性要求市场提供不同层次的住房。发展多层次住房市场要求在土地供应、价格规制、财税政策和住房金融政策上,按照商品房、经济适用房和廉租房的不同特征和运行机制,采取有差别的、具有层次性的措施。这就要求处理好市场机制和政府调控之间的关系。为满足人们住房需求的多样性,许多国家都采取了住房分类供应体系或制度,亦即在财政、金融、税费、土地和价格规制等相关方面配套制度的供给下,提供确保满足不同收入阶层的各种类型住宅产品和商品的供给制度。解决我国的住房问题,有必要以此为借鉴,切实采取住房分类供应制度。
――规范商品房市场的发展,在大力发展商品房市场的同时,保障性住房的发展必须与之保持一致。目前商品房市场的不规范发展对保障性住房带来了明显的冲击,部分有能力购买住房的人群被排除在购房者之外,从而加大了政府发展保障性住房的责任。另一方面,超额的盈利水平和“租金”收益也驱使地方政府把更多的土地、资金等本应用于保障性住房的资源挪用到商品房市场领域,进一步加剧了保障性住房的“短缺”。因此,必须规范商品房市场的发展,限制商品房市场的投机行为。
――把保障性住房建设纳入公共财政之中,加大公共财政的支持力度,确保保障性住房建设。以廉租房为例,其建设资金主要来自于土地出让金。国家有关部门曾要求地方政府将土地出让金的5%作为廉租房建设资金。但是在实践中,各地土地出让金用于建设保障性住房的远远低于这个数字。为了确保保障性住房资金,可以考虑将其列入公共财政,一方面,要求地方政府在编制年度计划时要明确列明该年度用于保障性住房建设的配套资金,并加强对此的监督和审计工作;另一方面,鉴于一些地方政府在保障性住房建设中的不主动作为,可以考虑把保障性住房的建设作为有关人员的考核指标,依此进行激励。
――完善保障性住房的审批和分配,建立保障性住房的退出机制。要按照公开、公平、公正的原则,规范社会保障性住房的申请、受理、审核、审批程序,建立完善的保障性住房申请审核工作制度,规范保障性住房分配程序,实行分级审核的严格机制,确保保障性住房分配的公平。审核机制要充分依靠基层组织,有关部门加强复核工作,确保符合申请条件的家庭能顺利地配房,解决目前存在的“夹心层”问题。另一方面,要建立保障性住房的退出机制。解决保障性住房的退出问题,关键是做好核查及动态管理工作,引入市场机制,从法律、政府和市场三方面推动廉租住房的动态使用。这就要求:加强对享受保障性住房的家庭和住房资料的检查和档案的动态管理;制定可行的优惠政策,帮助退出廉租房的家庭解决住房问题;建立个人信用制度和个人收入监管制度,使审核保障性住房退出工作有章可循。
―加强住房保障制度的法制建设。社会保障制度是要调节社会成员错综复杂的利益关系,减少社会成员可能遇到的各种风险,并使社会成员之间的收入差距缩小,因此没有一定的强制性就难以达到这一目的。没有法律的约束,住房保障制度是难以建立起来的,建起来了也难以巩固。因此,要实现“居者有其屋”的目标,必须逐步建立相应的法律体系。现在首先应抓紧制定《住房公积金法》、《经济适用房法》和《廉租房法》等法律法规。
――加紧推动各种配套改革。解决不同人群的住房问题,发展多层次住房市场和实施住房分类供应制度,离不开配套的税收政策、财政政策和金融措施。一方面,要运用税收手段支持住房保障体系的建设,如适当减免经济适用房建设中的相关税费,廉租房建设供应中的税费全部免交,对中低收入家庭购买经济适用房适当减免交易税和财产税等。另一方面,有效的财政支持是确保保障性住房建设的关键,在实施保障性住房的公共财政之外,住房补贴政策也同样重要。当然,住房补贴的发放要有切实可行的原则,要与收入和居住面积双向挂钩,对于“夹心层”人群来说,也要制定相应的补贴政策。
――加快房地产金融制度建设。目前住房公积金制度实行的是一种封闭式的政策性住房金融,不利于解决住房储蓄资金供给与资金需求的矛盾,也较难分散和降低抵押信贷的风险。为此,可以通过按揭贷款违约保险、证券化及资产出售,以及整合不同的住房公积金等多种方式,缓解住房公积金贷款发放过于集中的问题。在住房抵押贷款方面,也可实施优惠的利率政策,以适当的方式组建政策性担保公司,帮助中低收入居民获得长期的住房贷款,以此来解决中低收入的住房问题。
(作者系湖南省邵阳市副市长)
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