开征物业税将带来什么

图为重庆市近日等待出售的商品房。（许康平摄）

不久前，国务院在批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。有关专家表示，这是继物业税在10城市“空转试点”之后，向实际开征又迈进了一步。

物业税渐行渐近

背景：自2006年起，包括深圳在内的6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。所谓的“空转”是指没有进行实际收税，而是模拟操作步骤。2009年5月31日，深圳市宣布，将进行物业税征收“实转”试点，深圳市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。

记者：为何选择在现在“研究开征”？

牛凤瑞：我理解，一是房地产与宏观经济密切相关，而当前的宏观经济面临着一个特殊的形势；二是住房市场化改革历经十年，中国城镇居民家庭财产观念逐步形成，此外目前住房占家庭财产的比重已经超过了60%，这也为开征物业税提供了社会基础和前提条件；三是社会舆论以及专家学者对收入差距扩大的现实反应强烈，开征物业税，将有利于平衡住房这种稀缺资源的配置，优化利用结构，提高使用效率。此外，发达国家的实践也证明，物业税能够起到平衡不同阶层利益关系的作用。

贾康：如果物业税能够推出，在房地产保有环节的税收，会在实现基本内外资并轨的基础上的框架合理化，其调节机制创新的意义非常重大。近年人们常批评说地方政府成了“土地财政”。其实，从市场经济的经验看，分税制下地方政府某种意义上说都是“土地财政”，其财源支柱是来自土地、不动产的保有环节；而我国地方政府目前却无此种收入，完全依靠土地和不动产交易环节的税收，结果前些年基本上依靠土地批租收入形成大宗收入来源，引起了严重的短期行为。物业税将使地方政府在辖区内形成与培养税源的重点，主要落在土地和不动产保有环节，即大宗、稳定、支柱性的税收来自土地、不动产保有环节的物业税。以这一税种组织地方收入的机制，对中国经济社会转轨变型的意义是多方面的。我们可以由此把原来地方层级上那种短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政。有了这个地方的主体税种，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，每隔几年重评一次税基，也就是其“财源建设”的套现。这样一来，市场经济所要求的地方政府职能合理化与其财源建设的内在契合，就可以主要依靠这个支柱税种来实现。而且从房地产市场需求和供给两方面来看，购房者、炒房者和开发商的行为和预期，都会发生重大变化。

王远鸿：从短期看，征收物业税对于调控房地产市场将起到一定作用。从长远看，也是推进我国税收制度改革与完善的需要。

征税会平抑房价吗

背景：今年研究开征物业税的消息发布后，深圳新闻网随后进行了网上调查。调查结果是：支持者与反对者比例几乎达到1:1。支持者认为可抑制炒房、囤房，减少房地产泡沫，引导社会资金投资实体经济。反对者认为百姓收入还不高，负担重，征物业税不实际，此外，担心征税会令房租上涨。

记者：对于征税，各方反应不一，征税究竟会不会对房价产生影响？

贾康：应该说，推出房地产税改革的主要目的是中长期的，如：使地方政府职能形成合理定位，为推行省以下分税分级财政提供一个重要配套条件；规范现在多如牛毛的房地产税费，将其调整到公共财政所要求的简明、透明和规范的状态，等等。至于开征这个税在短期内是否能抑制房地产投机行为，适当给房地产业降温？我认为，这可能会同时发生，但不是唯一的目的，房地产税改革对房地产业的影响更主要的是长期影响。今后不排除将房地产开发、投资环节的税费与交易、保有环节连接起来通盘考虑，从而有利于降低前期税费水平，也适当约束地价。目前，这项改革还有待研究具体方案，需要有关部门反复考虑和观察，但基本方向是“明租、正税、规费”。

王远鸿：开征物业税是我国税收制度改革的重要一步，也与房地产市场的健康发展密切相关。在不征收物业税的情况下，“囤房”机会成本较低，投机性需求旺盛，从而导致房价飙升和房地产市场的虚假繁荣。开征物业税，将明显增加持有成本，这无疑将加大囤房风险，有利于抑制投机需求。在物业税的开征时机选择上，房地产市场处于上升期更易推进。而现在，受国际金融危机的影响，整个经济仍然比较低迷，尽管年初以来房地产市场出现回暖迹象，但市场分歧仍然加大，持续性也有待观察。当前国家宏观调控的主要目标是扩内需、保增长，如果现在开征物业税，会不会明显改变市场预期，导致市场观望再度出现和房地产开发投资减缓，从而拖经济回稳的后腿？如何处理市场稳定、经济增长和制度改革三者的关系？这需要决策者的智慧。

牛凤瑞：如果土地出让金由70年征收一次变成按年度征收或纳入物业税，那么，会降低土地开发成本，为房价下降提供重要前提。

谁将成为征税重点

背景：发达国家中，物业税有着不同的征收方式。加拿大所征不动产税税率是3年内不动产平均值的0.5%。日本对囤积土地有很多限制政策，其中包括对土地保有、增值和交易进行征税。如果某块地在买入时是100万元，后来增值到1000万元，中间900万元就要交税。

记者：中国有着中国自己的国情，如果征税，谁将纳入其中？

贾康：如果物业税“实转”的条件成熟了，最初阶段上除了营业性的不动产都应被物业税覆盖之外，首先被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，比如独立别墅。我建议当这个税种出台的时候，可暂不实际覆盖老百姓自用的一般消费性住宅。前些年有不少老百姓看到物业税的说法有些着急，说好不容易买一套自己的房子，除了交物业费之外，怎么又冒出一个物业税？从长远看，物业税的征收对象应当是覆盖所有营业性和非营业性住房。但我国的大局是力求平稳地实现经济社会转轨，相关因素比较复杂，为平稳推进，可沿用我国改革的“渐进”方式，一开始把普通住宅与高档住宅区别对待，一个时期内，先只对后者实征。如何覆盖普通住房的方案，肯定需要区别对待，可待以后从容探讨。

王远鸿：现在最大的分歧主要集中于技术层面。一是征税的对象怎么确定？二是征税的标准怎么设定？是首套住房免征？还是按面积征税（按照有关部门的初步测算，起征点大致在144平方米）？按套来征收，如一个人买了多套房子，但只用自己的名义登记一套，那么如何对其征税？按面积征税，考不考虑人均住房面积问题？比如一套150平米的住房居住了五个人,按照144平方米的起征点应该征税，但120平米的住房居住了3个人却不用交税。这样是否公平？三是房屋价值怎样科学评估？由谁评估？这都需要有关部门做出科学细致的研究和安排。

记者：发达国家的经验可否借鉴？

牛凤瑞：与发达国家比较，我国有着自己的特殊国情，土地属于国家，转让的只是使用权。在我国买房人在买房的时候，实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税，如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方，这在中国仍需要深入研究。

“双刃剑”如何用好

背景：在成熟市场经济国家，“不动产税”是属于地方政府管理的，一般都是地方政府的财源支柱，所占比重在40％以上，高的可达60％至70％，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产，等于在个税之外又有了一道税收调节。在我国，目前房地产税比重不高，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也只有8.12％。

记者：税收政策是调节社会分配的杠杆，用得好，会优化资源配置、推进社会公平。而任何一项税收政策，都是一把“双刃剑”。怎样趋利避害？

牛凤瑞：要考虑执行条件和政策负效应等多个方面：从执行条件看，一要有产权认证，二要有成熟的强大的可信度高的评估队伍和力量，三是要有配套的法律规章制度支撑，从立法的层面平衡过大的占有差距。此外，还要考虑一系列技术层面的问题：是不是每一户都要征收？比例多少？是否要确定各个层次的税率？应看到，一项税收政策要达到多个目标比较难，平衡多方利益需求不是短时间内能够实现的。

从可能出现的负面效应分析，一方面征收物业税有利于平衡不动产持有，进一步优化社会分配关系，提高不动产配置效率；但另一方面，我国还处于社会主义初级阶段，主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需求和落后的社会生产之间的矛盾。具体到房地产市场，首要的是增加供给，提高居民购买能力，而用税收杠杆调节再分配应该是属于下一个层次的问题。因此，征收物业税应有一个合理的衔接，如果房地产领域的其他税费不减免，只是增加物业税，无疑将增加房屋持有者负担。

此外，我国是一次性征收房屋70年的土地出让金。这部分资金为地方城市的公共基础设施建设和短时期的强度开发提供了可能，然而，一旦将一次性交纳的税收变成分年度交纳，则会减少城市建设的资金渠道。这也会产生连锁反应。如果城市基础设施建设放缓，则房地产供给也受影响。从长远看，不利于房地产市场的健康持续发展。税制上如何权衡利弊，这给决策者提出了考题。

王远鸿：我国目前仍是转轨经济，土地不是市场化、房子本身也不是市场化，很难高效透明操作；另外，城市房地产如果征收物业税，那么，农村怎么办？还有，小产权房怎么办？尽管政策的设计存在许多历史遗留的难点，但税制改革的方向还是十分明确的，公平税负，利用税收杠杆调节分配差距的工作还将继续。这就要求决策者下定决心，在多个目标无法兼达的情况下，权衡利弊，选择一个主要目标。