业主•车位•“住改商”•物业费

□中国人民大学法学院教授王轶

□本报记者袁祥王逸吟

王轶，中国人民大学法学院副院长、民商事法律科学研究中心副主任，知名民法学专家。承担了多项重大研究课题，于民法总则、合同法、物权法、民法学方法等领域取得丰硕成果。参与了合同法专家建议稿、物权法专家建议稿和民法典专家建议稿的起草工作。

如果不把未过户的买房人作为业主对待,他们的合法权益就无法得到保障

法律摘录

建筑物区分所有权的解释第1条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

记者:新的司法解释首次对业主这一重要概念作了界定。而物权法2007年通过的时候对此并无规定。当时是什么情况?

王轶:在进行物权法起草的时候,对于什么是“业主”,在讨论过程中没有形成共识。争议主要集中在两个方面。

中国的商品房交易中经常会出现一个现象,就是买房人已经支付了全部或者大部分房款,并且已经搬入居住了,但是一直没有办理房屋过户登记手续。这种情况非常多,如果严格按照法律的规定,买房人只是债权人,还没有能够取得房屋的所有权。所以就有一种意见认为他们不是业主。而另一种意见主张,这些人已经住进去了,整个小区的物业服务都与他息息相关。不把他作为业主认定的话,很多事项根本无法得到妥善处理。

另一个问题是,买房人未必就是使用房屋的人。有的人买房可能就是为了投资。那这时房屋的使用人算不算物权法上所说的业主?从规则来讲,他不是房屋的所有权人,也就不是业主。但也有人说,是这些使用者在实际利用这个房屋,很多事项的处理是和他的利益有关的,因此主张他们也应该享有业主的待遇。

这两个问题争论非常大,没能在有限的时间里达成共识。而物权法立法的时候考虑,能形成共识的就先确定下来,不能形成共识的留待将来解决。所以物权法就没有对业主作出明确的界定。

记者:物权法实施一年多来,业主概念的缺失对司法实践产生了哪些影响?

王轶:直接的影响就是,物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”中凡是提到业主的法律条文,究竟该如何去执行?比如支付了全部或者大部分房款并且已经搬入居住的买房人,在利益受损的时候,可不可以依照有关业主权益保障的条款向法院提起诉讼?法官很难作出判断。

再比如,如果业主大会或者业主委员会做的决定影响到了房屋的承租人、实际使用人的利益,他们是否像业主那样有权提起诉讼?物权法也没有给出明确的说法。就算有的法官敢于行使自由裁量权作出认定,也会产生司法不统一的问题。这个地方说他算是业主,那个地方又说他不算是业主,怎么解决?

这些问题都与物权法没有对业主概念作出界定直接相关,迫切需要司法解释作出明确回应。

记者:那么,新颁布的司法解释是否意味着对于业主的界定已经形成了一致意见?

王轶:物权法实施至今,大家已经意识到,如果不把尚未过户的买房人作为业主来对待,就会导致他们很多的合法权益都无法得到保障。实践中出现了这么多的难题,需要有一个能统一审判标准的回答。在这个背景下,人们已经形成了共识。

我觉得,司法解释中的这个规定是非常妥当的,特别是对那些已经支付了全部或者大部分房款的买房人来讲,把他们作为业主来待,更具合理性。

事实上,房屋没有过户,多是由于开发商的原因,或者是房屋登记机构的原因。买房人对合同义务的履行应该说不存在问题,也没有表达拒绝履行后续合同义务的意愿,在这种情况下把他们作为一种特殊类型的业主来对待,对于维护小区和谐的生活环境,保护业主的合法权益很有必要。

司法解释对车位的分配问题作了回应,但解决得不够彻底

法律摘录

物权法第74条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

建筑物区分所有权的解释第5条建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

记者:由于车位、车库的分配而引发的房地产纠纷也是一个焦点。

王轶:是这样的。第74条是物权法实施以来争议很大的条款之一。开发商在把房屋销售了以后,能否把车位、车库销售、出租给业主以外的其他民事主体?物权法的规定只是“首先满足业主的需要”,非常含糊。我印象很深,物权法2007年10月1日施行,之后是国庆长假。10月8日法院上班第一天,受理的很多案件都跟第74条有关。

记者:新的司法解释在多大程度上解决了这个问题?

王轶:在我看来,这个司法解释对这个问题作出了回应,但解决得不够彻底。这个规定只是定义了什么是“首先满足业主的需要”,即只要开发商根据车库数和户数的比例关系,提供了相应的车位就是首先满足业主需要。

如果开发商在没有首先满足业主需要的情况下,就把车位车库销售、出租给了业主以外的其他民事主体,这个时候怎么处理?其实这是法官非常关心的问题。新的司法解释没能提出一个明确的救济措施。

我记得,征求意见稿曾规定,业主在这种情况下有权请求法院,确认开发商和其他民事主体订立的出售、出租车库车位的合同无效。通过这样的方法去寻求救济,对业主权益的保障就比较周延。但最后出台的司法解释中没有这一条,可能是因为共识还不够。应该说这是个遗憾。

同意“住改商”的程序还需要进一步考虑,还有完善的空间

法律摘录

物权法第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

建筑物区分所有权的解释第11条业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第77条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

记者:将住宅改为经营性用房,也就是通常说的“住改商”已经越来越受到关注。您认为这背后的原因是什么?

王轶:“住改商”的问题其实和今天人们生活方式多样化、职业选择多样化有非常大的关系。在市场经济条件下,人们从事商业经营的门槛大幅降低了,有很多经营活动完全可以在居住用房中展开,未必一定要有工厂、办公楼。这样一种社会生态的转变,使“住改商”现象大量地涌现。

“住改商”的确已经影响到了小区居民的正常生活。住房改作商用,安全性是否能得到保证?来来往往的员工会不会对生活的安宁造成影响?通道里堆放的货物是不是易燃易爆的危险物品?这些都影响到了业主的切身利益,所以大家才会如此关注。

记者:对于司法解释中认定有利害关系的业主的条款,您如何评价?

王轶:这个规定的意思是说,本栋建筑物内其他所有业主都属于利害关系人。至于说本栋建筑物以外的其他人,只有在完成了自己所负担的举证责任以后,才能被认定为是有利害关系的业主。这个办法很简洁,对于统一司法标准是有好处的。

记者:是否应该进一步明确同意“住改商”的程序?

王轶:同意的程序目前没有规定,但在讨论过程中有些初步意见,就是书面同意。必须要让受到影响的业主签字,同意把住宅改成商业用房。还有一个办法,就是以业主大会决议的方式确立本小区“住改商”的同意程序,这就是我们说的业主自治。如果业主大会没有确立这些程序,就要一户一户去征求意见。

采用这些做法成本比较高。这背后包含了一个基本判断,就是住宅一般不要改为商业用房。基于这个判断,才会对“住改商”设置这样的门槛。但门槛到底设置多高才是合理的?比如说“住改商”的人面临很大的不便利,他就可能干脆选择不经同意就改成商业用房。而在实践中,业主真正以此为由告到法院的,还是少数。所以同意的程序还需要进一步去考虑,还有完善的空间。

我的设想是,在有利害关系的业主不太容易找到的情况下,“住改商”的人可以在本小区发布一个声明。谁有异议可以随时表达,如果在足够长的时间里比如三个月内大家都没有异议,就视为同意。这样一个补充规则就不会让“住改商”的人过分为难,能更好地兼顾各方利益。

物业服务合同的顺利履行,一定要建立在委托人和受托人相互信任的基础上

法律摘录

物业纠纷的解释第5条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

记者:因收缴物业费而引发的矛盾也非常多。现实中业主往往处于弱势地位,而物业企业随意提高收费标准的现象屡见不鲜。

王轶:我想一个原因就是信息不对称。物业企业在提供物业服务方面所掌握的资讯,远远超过了单个业主甚至是全体业主的总和。在今天这个社会,掌握信息的程度会让社会群体产生分化。相对于物业服务企业,信息匮乏的业主们就处于弱势状态。

还有就是业主的力量是分散的。住在一个小区里的人互相不认识,想把他们集合起来表达一个集体的意愿比较困难,而物业企业的力量相对集中。这样一个强弱对比,是出现这一现象的重要原因。

第三就是行政机关监管上的缺位。我们现在要建设服务型政府,其中一个内容就是为小区里的业主们提供公权力应有的服务。但目前这方面执行得不够理想。物业企业设定什么样的收费标准、收费范围,提供哪些服务,行政机关都应该主动来监管。

记者:新的司法解释对破解物业费收缴难题有什么作用?

王轶:这一规定无疑有助于化解纠纷。但应当指出,司法权总体上是消极和被动的,不告不理,不能解决全部问题。行政机关还是应当加强对物业企业的监管,不能等出了事再来想办法。

记者:物业费收缴只是一个方面,在一些小区,业主和物业企业积怨很深,互相都不信任。

王轶:在住房制度改革以前,城市居民大多住的都是公房,我们今天所说的物业服务在那个时期是不存在的。人们也没有意识到,我享受服务了就要交钱,这就是市场化的运作。

另外这也与物业服务企业自身有关系。一些企业可能在设立的时候资质就有问题,而且在很长一段时间里,还把自己当成小区的管理机构。我们以前都叫“物业管理”,物权法把它改成物业服务,就是要突出你的服务性质。所谓的管理是对服务事项的管理,而不是对业主的管理。这些原因造成了业主和物业企业之间的对立情绪。

记者:怎样化解这种对立情绪?

王轶:严格来讲,物业服务合同跟合同法上规定的委托合同有密切联系。而委托合同的另一个名称,又叫“最大信赖合同”。这个合同的顺利履行,一定要建立在委托人和受托人相互信任的基础上。物业服务合同也是如此。

首先,业主们一定要改变观念,别人提供的服务不是免费的午餐,而是创造价值的手段,是物业企业的生存方式。物业企业也必须要明白,你是受托人,是为了实现业主利益的最大化来提供服务的。你不能以管理者的身份自居,同时必须对业主尽到忠实诚信的义务。这样业主和物业企业之间才能建立起互信的关系。

记者:除了这两部司法解释,物权法还需要哪些配套法规?

王轶:我们总是说,法治社会里面,民法就是生活的百科全书。那物权法肯定就是这部书中非常重要的一章。现在迫切要做的配套工作,是土地管理法、城市房地产管理法的修订。

从审判实践来看,物权法除了第一章以外,其他各章都有必要作有针对性的司法解释,而有一些具体问题,最高法院可能还会通过批复的方式去作出回应。应该说,物权法搭起了一个框架,在这个框架里边怎么样添砖加瓦,使它成为一栋结实、美观的大厦,将是一个永不停息的过程。

现实中业主往往处于弱势地位,而物业企业随意提高收费标准的现象屡见不鲜，由此引发的矛盾非常多。化解矛盾的关键在于业主和物业企业建立互信。资料照片