12月9日,国务院常务会议上决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这意味着,从去年12月开始实施的“营业税(税率5.5%)免征年限从5年改为2年”优惠政策的终止。
在这次国务院常务会议研究完善促进消费的八大措施中,对家电下乡、汽车下乡、家电以旧换新、节能产品、社保补贴等方面都是继续实施或延长
此项政策变化,原因何在?释放了何种信号?又对房地产市场影响几何?
增加短线交易成本,抑制“炒房”
“营业税征免时限由2年恢复到5年”,这项政策直接影响房龄在五年以下的住房交易成本。以一套销售总价在100万左右的普通住宅为例,房产未满五年,就要交营业税55000元。
据北京市“我爱我家”房地产中介公司统计,近三年来二手商品房市场5年内交易的二手商品房比例约为32.42%,两年以内交易的二手商品房比例仅为2.29%。如此看来,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,直接效果是一批短线交易的住房增加成本,从而抑制“炒房”。
中国房地产协会秘书长朱中一表示,在房价上涨过快的城市中,投资型需求的购房比例相对比较高。营业税征免时限恢复为5年,增加了“快进快出”的投机成本,能够在一定程度上抑制投机性购房,形成更合理的供求关系。
短期将迎来二手房抛售高潮
其实,从10月开始,房地产市场就有了对二手房营业税优惠政策将取消的猜测。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说,二手房市场连续的高交易量已经提前反映了对这个消息的预期。
汪利娜分析,今年以来,二手房成交量的大幅增长,确实与营业税优惠政策的直接推动有关,但最近一个月二手房交易量的超常活跃,是由于消费者对明年优惠政策即将取消的担心,加快了入市时间。
以北京为例,近一个月来,50%的客户因担心营业税优惠取消而加速购房,北京二手房成交量出现“井喷”,跨越历史最高峰。据北京房地产交易管理网统计数据显示:截至到11月23日,北京的二手房网签量已超过22万套,已逼近前三年的交易量总和。
房地产业内人士判断,在未来的20天中,为争抢今年“政策末班车”,还将迎来二手房抛售高潮。
长期效果是稳市场、稳房价
这一年来,随着各项优惠措施的出台,居民住房成交量增长较快。前10月,全国商品房销售面积6.6亿平方米,同比增长近50%。房地产开发投资信心正在逐步恢复,房地产市场整体上呈现出稳步回升的态势。
与此同时,由于住房成交量大幅上涨,一些城市的房价也过快上涨。特别是下半年以来,大量投机性需求入市,加剧了供需矛盾,并推动一些城市房价非理性上涨。
这次政府通过调节营业税,控制售房者在二手房市场上的获利空间,进而通过市场的联动效应,向一手房市场传递控制减少房地产市场投资投机的信号,以降低房地产市场的交易价格。“长期来看,对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。”朱中一如是说。
还应该看到,明年虽然“营业税征免时限由2年恢复到5年”,可其他住房消费政策还会继续实施,如首次贷款购买普通自住房还是有政策优惠的。住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说:“这说明政府支持居民自住和改善性购房需求,政策对自住和改善性需求没有影响。”也表明政府对房地产市场的态度和调控房地产市场的初衷:既要遏制“炒房”,同时还要稳定房地产市场。
最终目的是扩大消费
明年以扩大消费为主要目标,在明年刺激消费的八大政策中,为何唯独要给房地产市场“降温”?
中央党校周天勇教授分析说,2009年房价回升是在经济复苏的大背景下出现的,明年人们担心信贷投放过多,会表现在物价上涨方面。消费者通货膨胀预期提高,而房产又是保值和增值的一个重要渠道。如果不及时调控,明年房价势必还会快速上涨。尤其在利率偏低的形势下,目前我国房价出现了持续走高现象,不仅北京、上海、深圳等一线城市的房价超过历史最高点,而且长沙、武汉、西安等二线城市的价格也快速上涨,近期成交纷纷达到或超越历史最高价。
房价的持续快速上涨,居高不下,远远超过居民收入增长形成的购买能力,一方面不能满足更多人的住房需求,不利于房地产市场的健康发展;另一方面,房价太高,买房的人支付的购房成本过高,就会挤占和压缩其他支出,不利于扩大消费。
专家认为,从调整住房营业税时限入手,通过多种手段,及时调控市场、抑制“炒房”投机,将更有利于促进房地产市场健康发展,同时也促使投资商淡出二手房市场,转向制造业与服务业进行投资,从而最终拉动消费。
