扩消费：如何不再受高房价羁绊

近日召开的中央经济工作会议把明年“扩内需”的重点定位于扩大消费需求，同时在房地产政策上提出了增加对保障性住房的支持力度，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求的政策，这给明年房地产业发展定下了基调。

2009年下半年，在经济复苏的背景下我国房地产市场出现量价同步飙升的爆发性行情，一些热点城市商品房销售价格大幅上涨，“地王”不断涌现。面对虚高的房价，许多人都会捂紧“钱包”，压缩其他消费开支。那么，住房和消费有多大的关联？高房价是否拉了“促消费”的后腿？如何从根本上解决房价虚高的问题，在住房和消费之间架起一座沟通的桥梁？且听三位专家的说法。

高房价：居民不能承受之重

记者：日前，社科院发布的经济蓝皮书中称，中国85%的家庭买不起房。目前房价和居民收入比是怎样的，出现虚高房价的原因主要有哪些？

周天勇：城镇居民能不能买得起房，主要取决于其收入水平与房价水平的关系。据研究，房价与居民收入比在3到6之间合适，不宜超过7。2008年我国统计，中等收入家庭的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内，中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。就是买了房的也是倾其所有，还要透支未来。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化。

李文斌：房价过高从90年代开始就存在了，这几年房价上涨幅度很大，这个问题更加突出。其中的原因是多方面的，有市场供给关系的原因，也有投机的因素：一是具有优质资源的城市太少，在经济发展中先富起来的一部分人大都会选择在这些具有优质资源的城市置业，他们的支付能力远高于这些城市平均水平，从而拉高了房价收入比。另一方面，我国过去的经济高速增长形成了对未来经济增长的乐观预期，相当一部分人认为这些具有优质资源的城市住房还有升值的空间，这些人选择了提前置业或者通过购买住房来投资或投机，这样也会抬高房价。

顾云昌：对房价虚高也要分不同的城市和区域来看，一线城市和中小城市房价差异依然较大。由于融资条件好，资金供应充足、贷款利率低，同时土地供应短缺造成的土地价格节节攀升，房价也随之出现逐步走高现象。此外，由于中国老百姓对住房所有权的特殊偏好，房地产越来越成为居民家庭积累财富和资产保值增值的手段；城市化发展过程中每年都有大量人口进入城市，形成新的住房需求，另一方面政府住房保障制度建设还处在初级阶段，尚未形成一个持续稳定的住房供给力量，所有这些因素造成了目前房价虚高的现象。

虚高房价是否制约扩消费步伐

记者：在今年外需萎缩之时，除了投资一马当先，消费也发挥了一定的作用，但消费的潜力并没有完全发挥出来，多年来，是什么原因让消费增长乏力？

李文斌：当前中国正处于城市化进程中，居民改善住房的需求和初次购房的比例相对较高。房价上涨对消费的影响有正负两个作用，对于有住房的人群，尤其是有多套住房的人群，会增加他们的消费能力，但是对于初次购房的人群和准备改善住房的人群，会降低他们的消费能力。至于哪个作用更大，由于数据样本太少，国内学者的相关研究还相对薄弱。但是大体来说，房价上涨对消费增长的拉动作用是不明显的。

周天勇：消费有几种，一种是住房消费，一种是其他生活品的消费。拉动经济增长不光是住房消费，还要看日用品、汽车这些消费。但是如果房价太高，反过来就会抑制消费。

顾云昌：对住房是否挤占消费的问题，要从两方面来看。一方面，2009年房地产市场销售火爆，投资性和自住性消费都出现增长，6万亿的销售额相当于社会零售总额数据的50%。另一方面，房地产市场的爆发性增长引起市场供不应求，热点城市房价上涨过快，对中低收入阶层购房产生挤出效应，从而影响了整体居民消费的发展。中央经济工作会议透露出明年的政策走向是宽松稳定中保持一定的灵活性，在宏观经济增长依然没有彻底回稳的背景下，明年房地产业依然是拉动居民消费增长、保持经济稳定的重要力量。

如何协调高房价和扩消费的矛盾

记者：如何从根本上解决房价虚高问题，在高房价和扩大消费之间搭起一座沟通的桥？

李文斌：由于资源稀缺性决定的高房价问题是各国在城市化进程中都会面临的问题，具有一定的规律性，并不是哪国特有的阶段性问题。高房价问题是一个长期现象，解决面临很多困难。中国是一个发展中国家，相对于我国的总人口来说，基础设施、发展机会、保障体系完善的发达城市太少。外来人口的涌入给一线城市的土地供应带来压力，比如在北京每年新增40万人口，出现土地供应难以满足需求的现象。因此，今年的中央经济工作会议提出发展中小城市，加速推进城市化进程，我认为是非常好的。从根本上解决高房价，不能“堵”而应“疏”，要实现“洪水”分流，只有中小城市发展起来，一些资源向中小城市倾斜，城市发展更均衡，才能根本促进房地产健康发展。

周天勇：房价的上涨与土地的供应直接相关。中国最大的一个“两难”问题是人口众多与耕地较少，粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。中国目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的国家和地区，低了15个百分点以上。就目前城镇房屋存有量和城镇人口相比，我们住房缺口在50亿平方米左右。如果对住宅用地供给不平衡，房价将还会持续上升。我们的土地资源要在“吃饭”和“居住”两个方面合理进行分配。

图表制作：李慧

顾云昌：对房地产市场发展不能采取简单打压的方式，我们要保持这一产业平稳发展，抑制房价上涨过快的现象。对居民自住等房地产有效需求的这些“实火”要继续支持，而对投资投机性需求这些“虚火”则要进行抑制。由于房地产业供不应求的现状，一些投资性需求还是要“进来”，这就需要提高进入门槛，通过金融杠杆对市场行为进行调节。比如对二套房、三套房采取更严格的贷款政策等。

城镇化或成扩消费与高房价的平衡点

记者：今年的中央经济工作会议提出“要放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平”，要“以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化”，这一政策亮点是否为解决高房价和扩消费的矛盾提供新的思路？

周天勇：推进城镇化是一个很好的举措，让更多的农村人口进入城市，把房价降下来。我们的建设用地应城乡统筹，而不仅局限于城镇。我们研究发现，1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区,改革开放初为2600多万亩,2007年为7600万亩左右,30年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了4.1亿人口。哪个合算？一目了然。一些农村衰落了，复垦成耕地，严格控制农村宅地的供应，多拿出一些土地进行城市建设，并且在城市中发展小企业和服务业，转移农民，这是多好的办法。城乡统筹算总账，还能多出土地来。

李文斌：推进城市化进程是明年我国启动内需的重要抓手，放开中小城市和城镇的户籍是顺利推进城市化的必要前提。对房地产业而言，放开中小城市户籍限制是一个重大利好。在解决了户籍的后顾之忧后，农民进城买房落户就将水到渠成。在当前一线城市房价日益高涨、房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的广阔区域。国家在此时放开中小城镇的户籍限制，正好对应了房地产业在中小城市的扩展，同时也顺应了国家刺激内需、促进居民消费的要求。

顾云昌：城镇化是扩大内需最主要的引擎。中小城市和小城镇建设，增加供应的同时，分流一线城市的市场需求压力，平衡供给；普通商品房的供给增加，主要针对的是庞大夹心层住房需求，体现了分层次满足市场需求的思路。这是与以往调控思想具有明显差异的全新思路。与今年火爆的形势相比，2010年的房地产市场将进入平稳发展阶段。政府调控的重点一方面要防止房价上涨过快，加大普通商品房的供应量；另一方面则要调整房地产业的产业结构，产品结构，要加大中小套型和中低价位商品房的供应量以满足广大夹心阶层的住房需求。