炎热的天气也没能阻挡住人们的热情，5月19日、20日，在北京工人体育场举办的2001年北京市首届房屋置换大会异常火爆。虽然本届展会共有40余家房地产中介机构参加，上展的出售、出租及房屋调换信息达万余条，然而从展会上看，最终的成交量却少得可怜，一些业绩颇佳的中介公司，两天的展会也不过意向成交几十手，令前来参展的人十分失望。
面对如此尴尬的结果，许多房屋中介机构也十分苦恼。他们认为，造成北京二手房供需比例呈十几比一、“无米下锅”局面的原因主要有3个：一是政府瓶颈所致。按照1999年11月北京市对已购公房上市的规定，4000元／平方米至5000元／平方米的二手房在出售过户立契时，卖房人需与产权单位按收入的八二分成，5000元／平方米以上的房产，在出售时，卖房人与产权单位需按五五分成，这使占北京多数住房的中央国家机关的许多人打消了进入二级市场的念头，宁肯让房子空置着；二是北京的二手房交易税率将近30％，远远高于上海、深圳等城市5％的税率，这一门槛又拦掉了不少卖房人；三是长期以来，北京的房屋中介操作欠规范，混乱无序的市场让许多人望而却步，导致二手房成交难以形成规模。而这当中，政策瓶颈是制约二手房市场的关键。
另外，北京个人购房刚为百姓所接受，初级消费决定了大多数人尚未具备成熟消费的心态和经验，居民利用置换方式改善住房条件的观念尚需培育。市场已能提供的卖旧买新、押旧买新、房产抵押融资、二手房贷款、抵押贷款房产转售等房产交易及投资方式尚未被大众熟知。
大会的主办方北京市房地产中介事务所的负责人表示，北京的房屋二级市场庞大的需求量预示着这一市场具有良好的发展前景。举办此届新世纪首届房屋置换大会的主旨不在交易，而在展示。这次置换大会选择了北京工人体育场这一新展场，在管理上对中介机构统一登记、管理，展位的布置、制作也很规范，且具有一定的规模，主办单位还特设了专题讲座区，特邀北京市房地产主管部门的负责人进行各类专题讲座，为的是给居民提供一个可信、安全的交易、沟通机会，从现在起为今后的二级市场开创一个品牌房屋置换大会。
业内专家分析认为，目前，北京的房地产一级市场已经开始出现了发展过盛的“泡沫现象”，尽管发展商还在努力地扛着日益加剧的市场压力，但近日银行对房地产贷款所采取的压缩政策，必然会对以开发期房为主的北京房地产市场产生巨大的影响，特别是对那些刚挖出一个大坑，就卖掉数座楼盘的期房项目是一个重创。
一些业内人士认为，北京目前房地产市场的状况与上海1995年至1996年“大干快上”的情形十分相近，而上海在过度开发后产生的楼市泡沫，导致1997年房价大幅下跌。1997年上海通过房屋二级市场的开放使空置的商品房得到了很好的消化，真正形成了一、二级市场的互动局面。依此看来，北京的二级市场最终也会走这条路，到那时，一级市场上大多中小项目公司将不堪市场重压，纷纷抛出滞销楼盘及尾盘，一级市场的房价也会有明显下降，这将是二级市场发展的良好时机，而这个时间最多估计只需一年。
据了解，国家机关直属单位已购公房上市有望在年内放开，住房三级市场开放政策，预计年内也将出台，明年二级市场将会有很大改观，如果政府在政策上再有所倾斜，二手房市场将会成为北京市民最为关注的市场。
何琳摄
