CBD ，即Central Business District，中文译为“中央商务区”或“商务中心区”。按照中华人民共和国国家标准，“中央商务区（CBD）是大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。”CBD理论起源于美国社会学家伯吉斯（E.W.Burgess）对城市
发展定位：特别功能区
国外CBD自发发展最为典型的例子莫过于曼哈顿。在18世纪末,曼哈顿岛特殊的港口优势使得仓储业和批发业在此自然聚集，为航运人员服务的金融保险业迅速发展。随后陆续有公司总部、专业服务事务所进驻。20世纪80年代末建成巴特利花园城，金融和商务办公中心区逐渐形成。
与国外先市场后规划的过程不同，我国CBD现代服务业则是先规划后发展，且多以特别功能区的形式定位发展。例如，1993年国务院批准《北京城市总体规划》开始筹划建设北京商务中心区。2006年1月，北京市第十二届人民代表大会第四次会议决定，重点建设CBD等六大高端产业功能区。2008年5月,北京市全力打造“一主一副三新四后台”的总体空间布局，赋予北京CBD建设国际金融机构聚集中心区的发展定位。从全国来看，以特别功能区的定位来进行CBD产业发展，这在西方国家较为少见，但在中国大中型城市中却是不约而同的发展选择。究其原因，和中国社会主义特色市场经济的发展方式有直接关系。
发展方式：规划指导为主、市场形成为辅
国外的CBD是从工业化到现代化的过程中，通过市场配置追求聚集经济效应自然形成的。而中国CBD建设的最大特点在于政府在规划建设中成为主导力量。表现在商业地产不是按市场所需循序开发供应，而是政府指导下的集中性供应。
深圳CBD的发展历程是典型例证。为了实现政府规划引导的发展目标，深圳CBD划地为市，按照政府替代市场的典型中国方式，确立了发展区域和产业方向。深圳CBD发展定位于世界500强，跨国公司的地区总部、全球分销中心和采购中心，国内知名企业集团总部，金融、科技、文化、信息、高端旅游、专门专业等高端行业。配套有国际展览中心、金融中心、购物中心、高级商务中心、高星级酒店等跨国公司的交流、工作和商务平台，和我国绝大多数城市CBD的定位别无二致。
发展布局：商业发展为主，商务办公为辅
世界上其他发达国家的CBD建设少则10年，多则几十年，而北京CBD核心区800多万平方米的建设只用了5年时间，其中商业面积100多万平方米。如此大量的商业供量在五年时间（其中60%为两年）集中投放到4平方公里的CBD，使得北京CBD的地产商业发展迅速。由于商业地产过量发展和当前全球经济危机影响的日益加深，致使北京CBD商务办公市场一度下滑。2009年年初，CBD区域内近两年新入市的写字楼空置率达到30%，已经超过了业内20%空置率的警戒线。大面积的甲级写字楼空置，直接导致了CBD区域写字楼租金价格的下调。
由于CBD的商务办公职能以商业发展功能为基础而产生，因此商业为主商务为辅的产业发展现实，尤其是地产商业的大规模发展态势，显示出我国部分CBD尚处于初级发展阶段中的商业建设时期。
发展特色：突出强调金融业发展
从全球CBD的发展实践来看，相对于国外CBD重在建立产业链条、突出产业特色（如拉德方斯CBD的主要特色在于以旅游产业为龙头构建金融、商务等产业链条），我国CBD现代服务业的发展在商业发展的基础上，更侧重区域内金融业的发展。
例如，北京CBD对于金融业的促进系统展开。2006年北京市、朝阳区政府推出设立1000万元朝阳区金融发展专项启动资金、建设金融安全区、加强对金融机构的沟通等服务。其他城市CBD金融业的发展政策大同小异。由于全国纷纷建设CBD，并纷纷把金融业发展作为CBD发展的重点产业，从而在一定程度上形成了产业发展的促进政策多集中在购（租）房和高级人才的优惠补贴，以及企业沿政策优惠高地不断转移从而根植性较差的情形。
产业政策：企业入驻返还补贴
江苏省政府在《关于加快发展现代服务业的实施纲要》中提出，重点支持南京河西CBD的建设，以国际化、生态型为特色，建成国内一流的现代商务集聚区。随后，南京市也制定了五大项旨在推动河西CBD金融业发展的政策。例如，加大对河西新城金融业发展的资金支持，从2005年下半年开始，每年安排5000万元，专项用于河西新区CBD金融业发展。
相对于国外CBD更注重为企业提供个性化服务、比较倾向于企业自由发展以形成市场氛围的促进方式，我国城市经济的发展资源多由地方政府主导，因而CBD的政策优惠更多地体现在补贴退税等资金补助方面。在市场没有完全发育的情况下，恶性竞争是走向良性竞争的必由之路，当现代服务业市场相对完善时，企业补贴将会逐步降低直至取消。
产业关联：企业调整频率较高
以北京CBD为例，2004年白领服饰有限公司从CBD撤离，北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信、惠普等高新技术企业也纷纷搬离至更适合其产业链条的北京经济技术开发区。2008年，一定程度上由于政策补贴措施的加强，日本东京证券交易所北京代表处、德意志银行（中国）有限公司、首尔保证保险北京代表处、法国再保险北京分公司等众多跨国金融机构纷纷入驻北京CBD。
由于涉及到搬迁成本，我国CBD现代服务业企业来回搬迁的现实不能说明企业的活力大小，而只能说明CBD区域内的企业根植性还较差，产业关联度不高。究其原因，在于CBD区域内大多缺少有形的要素市场和较为发达的金融市场。
人才聚集:高端缺乏
国外CBD人才流动相对较易,职位集中。例如曼哈顿CBD拥有210万个就业职位,占纽约市各类经济活动就业职位的60%,其中,金融、保险、房地产就业职位占纽约市就业职位的比重高达90%。CBD集中了纽约大都市区76%的戏院、14%的在册大学生。新宿CBD零售商业人才大量集聚,31.7%的零售企业选址在车站周边,从业人员达到29万人。
由于种种原因,当今国内CBD的人才尤其是产业发展高端人才较为缺乏。为了延揽人才,我国各地CBD政府管理部门也出台了对应措施。例如,上海推出《浦江人才计划》,全面实施“万名海外留学人才集聚工程”。天津滨海CBD出台领军人才和创新团队引进工程等九项支持措施,努力为加快滨海新区开发开放提供坚实的人才智力保证。成渝试验区依照《重庆市引进人才优惠政策实施细则》等一系列人才政策,大力吸引高层次人才,为重庆解放碑CBD建立人才储备库等。
（作者单位：首都经济贸易大学）
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