奥地利房地产市场价格稳定,近10年平均每年的上涨幅度不到2%,考虑到通货膨胀因素,实际房价基本未涨。已担任11年奥地利房地产和资产托管协会干事长的戈特弗里德・吕克林格先生在接受本报记者采访时,用这句话概括了奥房地产市场近10年的发展。据他所知,奥地利房地产市场从未出现过泡沫现象,除个别地块因新建地铁等原因
吕克林格先生认为,奥地利保持房价稳定的核心是政府干预。维也纳是首都,聚集了全国近1/4的人口。多年来,维也纳市政府一直坚持“住房供应要略大于求”的方针,坚持政府补贴住房建设的政策。目前,维也纳有180多万人,但有住房92万套,平均每2人就有1套住房,不仅满足了住房需要,且略有多余,使找房者有一定选择余地。现在,维也纳市每年仍要新建住房5000套。供大于求,从根本上平抑了房价。
维也纳市政府对住房建设的补贴有利息补贴、节能建筑补贴、建房补贴等,补贴要占住房投资的近1/3。因为房地产开发商得到了政府补贴,政府可以对房地产开发商提要求。对房子的处理一般有3种模式:一是销售,二是出租,三是先租后售。如销售,市政府要规定房价上限,要求购房者的收入不能超过一定标准。不过,这个标准比较宽,90%的市民都符合购房条件。如出租,市政府要规定租金上限,承租人的收入不能超过一定标准。收入超标者不能租用。如先租后售,一般为前10年只能出租,租金上限由市政府规定,10年后可以出售,租用者有优先购买权。
维也纳住房最大的投资方是住房合作社,其性质如同协会,宗旨是解决百姓的住房。维也纳市政府向住房合作社提供免税优惠,但其建房、租房和物业管理行为必须是非赢利的。维也纳的住房有2/3属于住房合作社,他们基本满足了中产阶级的住房需求。
投资排第二位的是维也纳市政府的房地产公司,有20多万套住房,号称欧洲最大的房地产公司。该公司的房子全部属于公有,只出租不出售。公房申请者的收入不能超过一定标准,必须是居住拥挤或无房户。公房的租金和物业管理费都非常便宜,仅为市场价格的1/4至1/3。市场价一个停车位每月的租金为150欧元以上,但公房的停车位每月只收50欧元左右。几年前,只有奥地利人才能申请公房。现在收入不达标、在维也纳生活满一定年限的外国人也可申请。公房为低收入群体提供了住房保障。
还有一类住房投资是私人房地产公司和个人自建别墅。这些房子只满足不到10%的富人的需求。
不管谁是投资主体,政府的住房补贴政策一视同仁,只要符合条件均可申请。由于奥地利房地产开发商的利润仅为10%-15%,所以90%以上的住房建设项目都会申请政府补贴。只要你拿了政府补贴,政府对你的房子就有了发言权。所以说,市政府是保持房价稳定的关键。
维也纳的建房用地采用公开招标的方式。由于政府对房地产市场的干预较大,地产价格不可能拍得太高,更不可能离谱。目前维也纳政府补贴的住房项目,每平方米造价(含标准装修,能入住)为2000-2200欧元,其中土地成本为330-350欧元。当然,市中心商业用地的价格除外。建成后每平方米卖2200-2500欧元。记者近日看到一则售房广告,维也纳22区的新建双层联栋别墅,117.8平方米,加15平方米阳台和48平方米花园,售价26万欧元。
吕克林格说,对新婚年轻人而言,在维也纳买1套住房并不是遥不可及。如果2人的月收入3000欧元,买一套70-80平方米的房子约16万-18万欧元,首付6万,其余贷款。每月还贷800欧元,物业、水电200欧元。10年多一点就可还清。
不过,大多数维也纳人不买房,喜欢租房住。维也纳人自有房比例不足25%。这可能与他们崇尚流动的人生轨迹有关系。许多年轻人成年后愿意自己住,租1套40-50平方米的房子。结婚时再换租大一点的。再过10多年,有了孩子,收入也有较大增长,这时喜欢到郊区去买或盖一个自己的房子。过几年孩子都离家了,感到住在郊区不便,于是把郊区的房子卖了,再进城买房子养老。
为了杜绝炒作房地产,奥地利法律对房地产买卖有严格规定。如自住房在买下后3年内转卖,买房和卖房之间的收入差,要作为个人所得上税,税率为50%。自住房3年后转卖不再收所得税。非自住房(注:每人只能有1处自住房)10年内转卖,转卖所得的价格差也要上税,税率50%。10年后转卖才免收所得税。(本报维也纳4月2日电)
