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住房政策不只是经济政策

2010-07-11 来源:光明日报 作者:郑永年 我有话说

相当长的一段时间来,中国的房地产市场不仅已经成了中国公众、政府和发展商的话题,而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。房地产对中国经济的重要性不容置疑,四分之一的投资在房地产行业,50多个产业与房地产关系密切。

然而,根据中国社会科学院的最新调查,中国85%的家庭无力购房。

地产市场现状的形成当然有很多原因。房地产不能仅仅被视为经济政策的一部分,而更重要的是社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策,其GDP功能――对经济增长的贡献――被凸显出来,而其社会功能――社会成员对住房的需求和人们的“空间权”――就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值,人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房,从而一步一步地把房价逼向新高。而同时,地方政府在一定程度上只强调住房的财政功能,因而,住房的社会功能的缺位,除了表现在一般商品房的大幅涨价,更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。

纵观世界各国,凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家,都是把房地产作为国家社会政策的一部分,并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源。就是说,房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量,首要的考量是社会发展,是社会成员的居住权。经济因素当然很重要,房地产的发展也必须考虑到供求关系,否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。

欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源,也同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型,住房政策、尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。到今天,很多国家尤其是北欧国家,房地产完全属于社会政策,对房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。应当指出的是,那些把公共住房仅仅看成是对穷人救济的福利国家,公共住房也是不成功的。在这些地方,公共住房最终变成了贫民窟。

新加坡是亚洲社会房地产市场发展得较为成功的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验,又结合自己的国情,创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会,公共住房主要是为了社会弱势群体,那么在新加坡,公共住房是为全体社会成员的,80%以上的家庭住在公共住房。应当指出的是,新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想,公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。

应该看到,房地产本来就是一种特殊的社会产品,因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时,房地产也直接关乎社会稳定和和谐。但在GDP主义构架内,房地产的唯一考量是利润,而非社会生活的其他方面。正因为这样,近年来中国房地产市场发展过程中,带有极大的投机性,有些投资者甚至仅仅只是为了投机。当房地产被投资者或投机者所操控时,其和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。更为严重的是,对房地产投机的巨额利益,也促使了中央国有企业大举进军这个产业。

近些年来,中国为解决住房问题出台了多项政策,例如“廉租房”和“经济适用房”,但这只能是杯水车薪。很显然,就房地产而言,我们面临双重的挑战:一方面是房地产泡沫――房价泡沫一旦破灭,总体经济就面临风险;另一方面是社会成员的居住权――在各种社会文化因素的作用下,大多数中国人非常认同居者有其屋这一说法,年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。这两方面的后果都直接与社会和谐与稳定密切相关。

因此,在强大的既得利益面前,房地产业发展如何实现从经济政策演变成为社会政策,需要我们表现出巨大的勇气和智慧。

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